미국 주택시장과 경기사이클 [오대정의 경제지표 읽기]

미국 주식시장 급등에도 불구하고 부정적 투자심리가 우세한 가운데 최근 발표되는 경제지표들은 긍정적이다. 물가상승률이 예상을 밑돌면서 하향 안정화되는 가운데 소비와 고용 또한 견조하여 적어도 경제지표상으로는 부정적인 면을 발견하기 어렵다. 내수 경기사이클에 가장 큰 영향을 주는 주택시장을 점검하여 향후 경기 방향성을 유추해보자.

[표1]은 주택시장 참여자에 대한 설문조사 수치이다. 미시간대 주택구입여건은 소비자가 인식하는 좋음 응답과 나쁨 응답의 차이(%)를 의미한다. 이 지표는 2024년 8월을 저점으로 작년 하반기 반등하기도 하였으나 올해 들어 다시 하락 중으로 현재 소비자들은 주택구입여건을 매우 부정적으로 보고 있다.

주택시장전망은 주택건설사의 향후 6개월 주택판매 전망에 대한 설문으로 이 지표는 2022년 말부터 저점을 높여왔으나 역시 올해 1월부터 급격한 하락세를 나타내고 있다.

부정적인 주택시장 심리는 작년 10월부터 상승한 30년 주택담보대출 금리와 현재 미국의 높은 정책 불확실성 때문으로 보인다. 그러나 주택시장의 펀더멘털을 살펴보면 시장참여자의 부정적 심리는 과도해 보인다.
[표2]는 미국 주택가격 및 주택가격 상승률이다. 부정적인 시장 심리에도 불구하고 주택가격은 장기간의 저금리 장세를 기반으로 안정적으로 상승해왔다. 주택가격은 전저점인 2023년 1월부터 지속해서 올랐는데 상승 26개월 만인 올해 3월(최신수치) 소폭(0.3%) 하락했다.

자산가격의 하락이 반길 일은 아니지만 적어도 주택건설업이라는 산업적 측면에서는 부정적으로 볼 필요는 없다. 미시간대 조사에 의하면 소비자들이 주택구입여건을 부정적으로 보는 중요한 이유 중 하나는 과도하게 높아진 주택가격이었다.

최근과 같이 주택가격 상승률이 안정화되면서 가격에 약간의 조정이 있다면 주택구입 심리가 긍정적으로 변하면서 주택시장이 활성화될 것으로 기대된다.
[표3]은 판매용 및 임대용 공실주택 수(주택재고)이다. 현재 주택재고 수준이 매우 낮다고 보기는 어렵지만 2008년 고점과 비교하면 주택시장 과열과는 거리가 멀다. 이는 2008년 금융위기 이후 신규주택 착공 부진으로 미국의 인구 증가 및 신규 가구형성 대비 충분한 주택공급이 이루어지지 않았기 때문으로 보인다.

현시점에서 주택시장에 가장 중요한 것은 장기 주택담보대출 금리의 움직임이다. 최근 미국 경제는 성장률이 둔화하면서 물가상승률이 3개월째 하락하고 있어 장기금리의 하락 가능성이 보인다. 향후 장기금리 하락→주택수요 및 착공 증가→내구재소비 증가→고용 증가를 통한 경제성장률 상향의 경로를 기대해 본다.

오대정 전 미래에셋자산운용 전무, CFA