11일부터 전세대출 '보증비율 축소'…'이사가는 임차인' 대출문턱 높아진다

소득 재심사 없었던 '목적물 변경'…연장시 강화된 '새 기준' 적용
"대출한도 줄어들 수 있어"…은행권, 임차인에 안내

3일 서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 2025.6.3/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 오는 11일부터 주요 보증기관이 전세대출 취급 기준을 강화를 예고한 가운데, 대출 만기 시점이 다가오는 임차인 중 '이사 가는 임차인'의 경우 계약 연장 시 기존 제도가 적용되는 것이 아닌 새 제도가 적용된다.

8일 금융권에 따르면 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)는 각각 오는 11일, 13일부터 보증부 전세대출 전 상품에 대해 취급 기준을 강화한다. 전세보증비율을 현행 100%에서 90%로 인하하고, 전세보증 시 임차인의 상환능력에 대한 심사를 강화하는 것이 개편 핵심이다.

전세계약 만기가 돌아오는 기존 가입자 중 '목적물 변경(이사를 하는 경우)'과 동시에 보증계약을 연장할 경우, 기존 제도로 연장되는 것이 아닌 새 제도가 적용되는 것으로 파악됐다.

통상 목적물 변경 시에도 계약을 연장할 땐 해당 시점에 다시 소득심사 등을 거치지 않지만, 이번 개편의 경우 목적물 변경과 동시에 계약을 연장하는 경우를 '신규 계약'으로 보고 새 제도를 적용하는 것이다.

이 경우 계약 연장 시 대출 한도 축소로 이어질 수 있다. 전세보증비율 인하에 따라 금융사의 심사가 강화되기에 심사를 통과하지 못할 가능성도 있다. 금융사 입장에서 사고 발생 시 보증비율 인하분(10%p)만큼 보증기관으로부터 돌려받지 못하게 돼, 대출 심사를 강화할 수밖에 없기 때문이다.

실제로 은행권의 경우 새 제도 시행 이후부턴 기존 신용대출과 비슷한 수준의 심사를 할 것으로 알려졌다. 임차인 입장에선 강화된 심사 기준에 따라 대출 한도가 줄어들면, 추가 현금이 필요한 셈이다.

이에 은행권은 대출한도가 줄어들 수 있으니 계약 연장 전 대출 가능 한도를 확인할 것을 문자메시지 등을 통해 안내 중이다.

보증비율 축소와 동시에, 보증기관들은 소득 적용 기준도 강화한다.

우선 SGI는 유주택자에 대한 소득 적용 기준을 강화한다. 유주택자이면서 대출비율이 60%(대출금액/전세보증금)를 초과한 자에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)이 40% 이내인 경우에만 전세대출 보증취급을 받을 수 있도록 한다. 사실상 DSR을 전세대출에 도입하는 첫 사례다.

HUG는 보증한도 산정 시 임차인의 상환능력 심사를 도입한다. 기존의 보증한도(대출금의 100%)와 임차인 상환능력 한도 중 적은 금액에 대해 보증비율 90%를 곱해 한도를 산정하는 방식이다.

예를 들어 한 임차인이 기존에는 1억 전세보증금 중 8000만 원까지 대출받을 수 있었으나, 새 제도 적용으로 '상환 능력'에 따라 6000만 원까지만 대출받을 수 있다고 가정하면 HUG는 더 적은 금액인 6000만 원의 90%(5400만 원)까지만 보증해 주는 방식이다.

여기서 '상환 능력 한도'는 연간 대출이자를 연간 인정소득으로 나눴을 때 40%를 넘지 않는 대출 금액을 의미한다.

doyeop@news1.kr