[알기 쉬운 부동산] 주택임대차계약신고는 선택이 아닌 필수다

이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원

주택임대차계약신고제는 지난 2020년 8월 도입돼 이듬해인 2021년 6월 1일부터 시행됐다. 정부는 이 제도를 통해 주택 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 공개하고, 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭을 해소함으로써 보다 공정한 임대조건 협상을 유도하는 데 목적이 있다고 밝혔다.

정부는 제도 시행 이후 과태료 부담과 행정 여건 등을 이유로 약 4년간 과태료 부과를 유예해왔다. 하지만 이제는 국민들 사이에서 임대차계약 신고가 당연한 절차로 인식되고 있으며, 부동산거래관리시스템의 고도화와 간편한 모바일 신고 기능 도입으로 제도가 점차 정착되고 있는 추세다. 이에 따라 정부는 올해 6월 1일부터 과태료 부과를 포함한 제도의 본격 시행에 나섰다.

최근 임대차신고 관련 문의가 가장 많은 내용은 '신고제가 유예됐던 만큼, 2025년 6월 1일 이전에 체결된 계약도 신고 대상인가?'이다.

정부는 이에 대해 "국민 혼란을 최소화하기 위해 계도 기간 중 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외하고, 6월 1일 이후 체결되는 계약부터 신고 의무를 적용한다"고 밝힌 바 있다. 즉, 6월 1일 이후에 계약을 체결하고, 이를 30일 이내에 신고하지 않거나 허위 신고할 경우 과태료가 부과된는 것이다.

신고 대상은 보증금 6000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과의 주택임대차 계약이다. 수도권, 광역시, 세종시, 제주도 및 도 단위의 시 지역(군 제외)에 소재한 주거용 주택이 해당된다. 임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있지만, 양측 중 한 명이 서명·날인된 계약서를 제출하면 공동 신고로 인정된다.

주의할 점은, 전입신고와 임대차계약신고가 자동 연계되지 않는 경우다. 일반적으로 전입신고 시 확정일자가 부여되면서 임대차신고까지 된다고 오해하기 쉽지만, 확정일자를 먼저 받았다면 별도로 임대차신고를 해야 한다. 또한 묵시적 갱신이나 갱신요구에 따라 임차인이 계속 거주 중일 경우에는 신고 대상이 아니지만, 월세가 변경된 경우엔 변경 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 한다.

최근 주택 가격 하락과 전세보증금 미반환 등 전세 피해가 사회문제로 떠오르고 있다. 임차인 입장에서는 이를 방지하기 위한 대책으로 보증금 반환보증 가입, 전세권 설정 등을 고려할 수 있지만, 비용 없이 실효성을 높이는 방법 중 하나는 '전입신고를 통한 대항력 확보'다. 이 전입신고는 동시에 임대차계약신고라는 법적 의무를 이행하는 수단이 될 수 있다. 이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원