[전세경 변호사가 알려주는 법] 분양전환형 민간임대아파트는 내 집 마련의 한 방법이 될 수 있을까?

최근 부동산 시장에서 눈에 띄는 흐름 중 하나는 임대아파트에 대한 수요 증가다. 과거 '공공주택' 또는 '한시적 거주지' 정도로 여겨졌던 임대아파트가 이제는 실수요자와 투자자 모두에게 '대안적 주거 방안'으로 떠오르고 있다. 그러나 이 뜨거운 관심 뒤에는 일부 간과되고 있는 문제점들도 존재한다. 그중 가장 주목해야 할 이슈는 바로 불확실한 분양 전환 조건과 임차인의 권리 보장 미비다.

전세경 변호사/사진제공=로투마니(Lotumani)법률그룹

민간 임대, 자유롭지만 불투명한 규제 사각지대 상의 주택
민간임대주택은 청약통장이나 특별한 요건 없이 누구나 신청할 수 있는 구조로, 빠르게 주택을 원하는 실수요자와 단기 차익을 노리는 투자자 모두에게 매력적인 선택지로 부상하고 있다. 특히 주택 소유로 간주 되지 않으면서, 보증금이나 임대료도 상대적으로 합리적으로 보이기 때문에 인기를 끌고 있다.

하지만 실상은 간단하지 않다. 임대 후 분양 전환을 염두에 두고 입주하는 수요자들이 많지만, 상당수 단지는 분양 전환 여부조차 확정하지 않은 상태에서 청약을 받는다. 심지어 일부 단지는 "향후 분양 시 임차인에게 우선권을 부여하지 않는다"고 공식적으로 명시하고 있어, 10년 동안 거주한 후에도 해당 주택을 구매할 수 없는 상황이 발생할 수 있다.

게다가 분양 전환이 이뤄진다 해도 분양 가격 책정 기준이 존재하지 않거나 지나치게 유연한 구조를 채택하고 있다. 이로 인해 건설사가 당시의 시장 가격이나 수익률을 기준으로 분양가를 자율적으로 설정할 수 있고, 이는 임차인에게는 예측 불가능한 금융 부담으로 작용할 수 있다.

안전한 공공임대 그러나 점점 희소해지는 기회
한편, 공공임대 분양전환 아파트는 비교적 명확한 기준과 제도를 따르며 임차인에게 분양 우선권을 보장하는 경우가 많다. 감정평가 기준에 따라 가격이 산정되고, 일정 기간 후에는 임차인에게 시세보다 낮은 가격으로 소유권을 이전하는 방식이다.

문제는 이러한 공공임대 공급이 한정적이며 경쟁률이 극심하다는 점이다. 몇 가구의 공실 입주자 모집에 수천 명이 몰리는 일이 빈번하고, 이미 상당수 단지에서는 조기 분양을 마친 상태다. '한 번 살아보고 결정할 수 있는' 합리적인 제도임에도 불구하고, 접근성이 점점 낮아지고 있는 것이다.

분양 기대감에 가려진 권리의 빈 틈
임대주택에 대한 수요가 뜨거운 배경에는 '내 집 마련'이라는 심리적 욕구와 시세차익에 대한 기대감이 있다. 하지만 이러한 기대가 실현되기 위해서는 분양 전환 여부, 우선권 보장 여부, 가격 산정 방식이라는 세 가지 요소가 확인이 되어야 할 것이다.

실제로 최근 민간 임대 단지들의 모집공고에는 "분양 전환 우선권 없음" 또는 "향후 분양 여부는 미정" 등의 조항이 늘고 있다. 이러한 상황에서 웃돈을 주고 임차권을 매입한 경우, 추후 분양 기회조차 주어지지 않아 재정적 손실로 이어질 수 있다. 보이지 않는 권리는 실질적 권리로 바뀌는 것이 보장되지 않을수 있다는 점을 임차 희망자들은 인식해야 한다.

선택의 기준은 '지금의 편리'가 아닌 '미래의 확실성'
임대주택이 갖는 유연성과 초기 부담 경감은 분명한 장점이다. 특히 무주택 자격을 유지하면서 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 점은 큰 메리트다. 하지만 이 장점은 어디까지나 '제대로 된 계약 조건'이 뒷받침 될 때에만 유효하다. 주거의 안정성과 부동산 자산 마련이라는 두 마리 토끼를 잡기 위하여는 위와 같은 중요한 요소에 대한 리스크를 명확히 인지한 상태에서 진행을 해야 한다는 것이다.

이러한 임대계약을 하는 사람의 상당수는 본인의 집은 있지만 장래 자녀에게 집 한 채를 마련해 주고 싶어서 시도를 하는 사람도 있을 것이다. 이 경우 장기 임대 후 분양 전환시 자녀에 대한 분양 가능성을 타진해 보기도 한다. 이 경우 자칫 자녀에 대한 증여세 탈루로 연결될 가능성을 만들 수도 있으므로 전문가와 심도 있는 분석이 필요할 수 있다. 결국 임대기간 후의 상황이 불확실한 상황에서는 임대주택은 내 집 마련의 길이 될 수도 있지만 함정이 될 수도 있음을 명확히 인지하여야 할 것이다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr