“경매 물건인데 다들 제값 주고 삽니다”...5월 서울 아파트 낙찰가율 97.7%, 왜?

토허제 지역은 실거주 면제
서울 아파트 경매 인기 폭발
2022년 6월 이후 최고치 기록

서울 강남구 압구정 현대아파트 전경 [매경DB]

서울 아파트의 경매 ‘낙찰가율’이 약 3년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 최근 서울 아파트값이 상승세를 보이는 여파로 풀이된다. 경매 매물 인기도 덩달아 오르며 거의 제값(감정가)을 주고 낙찰받는 상황이다.

3일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 총 252가구가 경매에 나와 이 중 114가구가 낙찰됐다. 낙찰가율은 97.7%로 집계됐다. 낙찰가율은 부동산 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻한다. 결국 감정가의 97.7% 수준으로 낙찰받고 있다는 의미다. 이는 2022년 6월(110%) 이후 2년11개월 만에 최고치다.

일반적으로 경매는 감정가보다 낮은 가격에 거래되는 경우가 많다. 다만 수요가 몰리면 입찰자들이 더 높은 가격을 써내며 낙찰가율도 오른다. 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 강남3구에선 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 물건이 잇달아 나오고 있다.

지난달 7일 경매가 진행된 서울 강남구 압구정동 현대아파트 전용 197㎡는 7명이 입찰하며 감정가(72억원)보다 20억원 이상 높은 93억7000만원(낙찰가율 130.1%)에 낙찰됐다. 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지 41㎡는 감정가(16억원)보다 4억원 이상 높은 20억5600만원에 낙찰됐다.

토허구역에선 실거주 의무가 발생해 전세를 끼고 매매하는 이른바 갭투자가 불가능하다. 다만 경매로 매입하면 이 같은 의무가 발생하지 않는다. 토허구역 규제의 사각지대인 셈이다. 이로 인해 경매 물건으로 투자 수요가 몰린 것으로 보인다.

서울 아파트 전경 [사진 = 뉴스1]

토허구역이 아니라도 서울 아파트의 경매 인기는 높은 편이란 게 지지옥션의 설명이다. 가령 마포구 대흥동 마포자이2차 85㎡는 55명이 몰린 끝에 감정가(16억5000만원)보다 30% 높은 21억6000만원에 낙찰됐다. 동대문구 답십리동 래미안미드카운티 85㎡에도 7명이 몰려 13억500만원(낙찰가율 115.5%)에 팔렸다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “최근 서울 아파트 경매 동향을 보면 토허구역 주변 지역으로 수요가 확산하고 있다”며 “대출 한도 축소와 금리 인하, 공급 부족 문제 등을 고려한 실수요자들이 움직이는 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “토허구역 대상 아파트 수요가 워낙 큰 데다 다른 지역으로도 관심이 옮겨가고 있어 서울 아파트의 낙찰가율 상승세가 한동안 지속될 것 같다”고 말했다.