'공사비 연동제'의 역설…PF 대출 막힌 신축매입

사업비 미확정 이유로 보증 지연
올 착공 목표 4만가구 '불투명'
업계 "특례 적용해 보증해줘야"

정부가 도심 내 주택 공급을 확대하기 위한 핵심 사업으로 추진 중인 ‘신축매입임대’가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 가로막혔다. 정부가 민간의 사업성 확보를 위해 적용한 ‘공사비 연동제’가 문제가 됐다. 사업비를 확정 짓지 못했다는 이유로 금융권에서 PF 대출 보증을 거부당하고 있다. 당장 올해 최소 4만 가구를 착공해야 하는 민간과 정부 모두 사업 좌초를 우려하고 있다.

3일 업계에 따르면 공사비 연동형 신축매입임대주택 조성 과정에서 민간 사업자가 PF 보증을 받지 못해 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. PF로 사업비를 확보하지 못한 민간 사업자는 공사를 시작하지 못하고 있다. 준공 후 매입을 약속한 LH(한국토지주택공사)도 임대주택 공급에 빨간불이 켜졌다.

신축매입임대는 LH가 민간이 조성 중이거나 예정인 주택의 매입을 약속하고 준공 후 사들여 임대주택으로 공급하는 사업이다. 도심 내 주택 공급을 활성화하기 위해 빌라 등 비아파트를 주로 공급한다. 국토교통부에 따르면 지난달 16일까지 신축매입임대주택 신청 규모는 37만7000가구에 달한다. 이 중 11만4000가구가 심의를 통과해 공급을 앞두고 있다. 정부는 당장 올해 4만 가구 이상 착공해 공급 속도를 높일 계획이다.

그러나 사업 과정에서 급등하는 공사비 대책으로 제시된 공사비 연동제가 발목을 잡고 있다. 공사비 연동제는 토지는 감정가, 건물은 차후 외부 원가계산 기관이 산정한 공사비를 적용해 매입가를 결정한다. 검증 전에는 정확한 사업비를 확정할 수 없다 보니 자금 조달 규모가 명확하지 않다는 이유로 PF 대출과 보증이 사실상 어렵다. 이에 매입임대를 준비 중인 민간 사업자들은 특례 등을 적용해 사업 초기에 사업비를 확정해야 한다고 말한다. 자금 조달 문제로 착공 자체가 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 개발업계 관계자는 “신축매입임대를 시작한 사업자 대다수가 자금력이 달리는 중소 업체”라며 “PF 대출 보증이 이뤄지지 않으면 자금조달이 차단돼 사실상 주택 공급이 불가능하다”고 말했다.

업계에선 LH가 사전에 사업비 규모를 확정한 뒤 매입 때 정확한 공사비를 산정해 정산하는 방법 등의 대책이 필요하다고 말한다. PF 대출 보증을 위한 대책이 없으면 향후 신축매입임대를 공급하는 민간이 크게 줄어들 수 있다는 것이다. 업계 관계자는 “토지 감정가와 공급 규모 등을 기준으로 예상 사업비를 정하는 등의 특례도 생각해볼 수 있다”고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com