빌라 단기등록임대 내달 부활… “집주인 실익 적어 효과 제한적”

非아파트 단기임대 5년만에 시행
의무 임대기간, 4년→6년으로 늘고
집주인이 받는 보증금 상한도 낮춰
“稅혜택에도 전세공급 유인 적어”

12일 서울 중구 남산에서 빌라·다세대·도시형 생활주택 등 비 아파트 주택이 보이고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 오는 12일부터 신생아·다자녀 가구를 대상으로 ‘전세 임대형 든든주택’ 2800호 청약 접수를 시작한다. 공고일인 4월30일 기준 무주택 신생아·다자녀 가구라면 소득·자산에 관계없이 최대 8년간 거주할 수 있으며, 전세보증금은 수도권 2억원, 광역시 1억2000만원, 기타 지역 9000만원까지 지원받을 수 있다. 입주자는 지원한도액 범위 내 전세보증금의 20%와 지원 금액에 대한 월 임대료를 부담하게 된다. 입주는 오는 7월21일 이후 가능하며 자세한 사항은 LH 청약플러스에서 확인할 수 있다.2025.05.12. [서울=뉴시스]

다음 달부터 연립, 다세대, 오피스텔 등 비(非)아파트 소유주가 보유 주택을 단기 등록임대주택으로 등록하면 각종 세제 혜택을 받게 된다. 문재인 정부 시절인 2020년 투기 수요를 부추긴다는 이유로 폐지된 단기 등록임대주택이 5년 만에 부활했기 때문이다.

투자 수요를 비아파트 시장으로 끌어들여 저렴한 전월세 매물을 안정적으로 공급하려는 목적이다. 하지만 의무 가입해야 하는 임대보증금 반환보증(임대보증) 기준이 까다로워져 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 나온다.

● 의무 임대 기간 늘고 보증 가입 강화돼

국토교통부는 다음 달 4일부터 비아파트에만 6년 단기 등록임대주택 등록 제도가 새롭게 시행된다고 28일 밝혔다. 등록 대상은 신축을 지어 공급하는 건설형은 공시가격 6억 원 이하, 기존 주택을 사들여 공급하는 매입형은 공시가격 4억 원 이하(비수도권 2억 원 이하)다.

단기 임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받는다. 그 대신 각종 공적 의무를 지켜야 한다. 2020년 8월 폐지 당시 4년이던 의무 임대 기간은 6년으로 연장됐다. 집주인은 의무 임대 기간에 임대료를 직전 계약보다 5% 넘게 올리지 못한다. 세입자의 재계약 요구도 거절할 수 없다. 보증금 반환 안전장치인 임대보증에도 가입해야 한다.

앞으로는 임대보증 가입이 까다로워진다. 이날 임대보증 가입을 위한 주택 가격 산정 시 공시가격 적용 비율을 낮추는 내용의 ‘민간임대주택법 시행령’이 국무회의를 통과한 데 따른 것이다.

그동안 실거래가 드문 비아파트는 임대보증 가입 시 공시가격을 활용해 집값을 산정했다. 예컨대 공시가 2억 원짜리 빌라인 경우 공시가 150%를 적용해 3억 원을 집값으로 쳐줬다. 전세 보증금이 3억 원을 넘지 않으면 임대보증에 가입할 수 있었다. 하지만 새 산정 방식을 적용하면 보증금 상한선은 2억6100만 원(공시가의 130.5%)으로 낮아진다.

또 집주인이 보증금을 더 받으려고 집값을 부풀리는 것을 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 감정평가를 직접 맡는 방식도 도입된다. 이런 방식은 집주인이 공시가로 산정한 가격에 이의를 신청하는 경우에만 적용된다.

● “시세 차익 크지 않아 공급 유인 제한적”

5년 만에 단기 임대주택 등록이 가능해졌지만 시장의 반응은 잠잠하다. 비아파트는 아파트에 비해 가격이 크게 오르지 않고 있어 세제 혜택을 줘도 유인 효과가 크지 않다는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시세 차익을 기대하기 어렵다 보니 집주인 입장에서 단기 임대주택으로 등록할 유인이 적다”고 했다.

기존 임대사업자들 사이에선 임대보증 가입 요건을 완화해 달라는 목소리도 나온다. 기존 임대사업자는 내년 7월까지 달라진 기준에 맞춰 보증금을 조정해야 한다. 가입 요건을 맞추지 못하면 최대 3000만 원을 과태료로 내야 한다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “기존 임대사업자를 위한 출구 전략이 필요하다”고 했다.

이축복 기자 bless@donga.com