“자기야, 우리도 빌라 하나 사둘까”…집 2채여도 ‘1주택 특례’ 받는 방법은

연립·다세대 등 비아파트
6년 단기임대등록제 부활
종부세·양도세 중과 배제

서울 강서구 화곡동의 다세대·연립주택 밀집지역 전경. 매경DB

연립·다세대·오피스텔 등 비아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도가 시작한다. 1주택자가 빌라를 사들여 단기임대로 등록하면 1가구 1주택 특례를 적용받는다. 연립 등 비아파트일 경우, 구입호수에 상관없이 주택수 산정에서 제외해 각종 중과요건에서 제외한다는 것이다.

28일 국토교통부는 다음달 4일부터 6년 단기임대주택 등록이 가능하고 등록 주택에 종합부동산세 합산 배제, 양도세·법인세 중과 배제 등 세제 혜택을 부여한다고 밝혔다. 세제 혜택 대상은 수도권을 기준으로 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하다. 비수도권은 건설형 6억원, 매입형 2억원 이하면 된다.

단기임대는 지난 2017년 문재인 정부 때 도입됐지만 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적이 뒤따르자 2020년 폐지됐다. 이번에 재도입된 단기임대 제도의 의무 임대 기간은 문재인 정부 당시의 4년에서 6년으로 늘었고 아파트는 제외됐다. 6년 단기임대를 장기임대주택으로 변경하면 애초 등록한 주택의 임대 기간을 최대 6년까지 전부 임대 의무 기간으로 인정해 준다.

그러면서 정부는 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 가입 기준을 일부 강화했다. 임대보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 때는 주택 유형과 가액에 따라 공시가격 적용 비율에 차이를 둔다. 지금은 공시가격 2억원인 빌라가 임대보증에 가입한다면 150%인 3억원까지 집값으로 쳐준다.

하지만 앞으로는 9억원 미만 공동주택은 145%, 9억원 이상∼15억원 미만은 130% 등 공시가격 적용비율을 일부 조정한다. 여기에 부채비율 90% 기준이 적용된다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택 가격으로 나눈 값이다.

근저당권 설정이 없다면 공시가격 2억원인 빌라는 전셋값이 2억7000만원(주택가격 3억원×부채비율 0.9) 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있다. 공시가격의 130.5%가 가입 기준으로 적용되는 것이다.

아울러 정부는 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상 복구비를 요구해 분쟁이 일어나는 것을 막기 위해 민간임대주택법 시행규칙에 원상복구 대상과 수선비 산출에 관한 규정을 새로 만들었다.

임대사업자와 임차인은 입주 때나 퇴거 때 같이 입회해 시설물의 상태를 확인한 뒤 원상복구 대상을 선정하고 임차인이 부담할 비용은 상호 합의에 따라 산출하도록 했다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물이 얼마나 오래됐는지에 따른 감가상각률을 적용해 산출해야 한다.