임대인이 회생 또는 파산한 경우 임차인의 지위

김병택 인천전세피해지원센터 공익법무사

김병택 인천전세피해지원센터 공익법무사

최근 전세사기가 많이 발생하면서 임대인이 갑자기 회생이나 파산을 신청했다는 소식을 듣고 당황하시는 임차인들이 많습니다. 계약이 끝나 보증금을 돌려 달라고 했더니 임대인이 법원에 회생 또는 파산을 신청했으니 법원 절차에 따라 보증금을 받아 가라고 하는 경우죠. 이런 상황에서 임차인은 어떻게 대처해야 할까요?

이 글에서는 임차주택의 인도와 주민등록(대항력)을 마치고 계약서에 확정일자(우선변제권)까지 받은 임차인이 임대인의 회생 또는 파산 절차 중에 보증금을 돌려받기 위해 법적으로 대응 가능한 절차로서 임차인이 ①별제권을 갖는지 여부와 승소판결문으로 강제경매를 할 수 있는지 ②보증금 반환을 요구하는 민사소송이 가능한지 ③별제권자가 강제집행할 때 배당요구를 할 수 있는지 ④국토교통부에 '전세사기 피해자 결정'을 신청해 지원받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

①대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단 또는 회생재단에 속한 임차주택의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있지만, 별제권을 가진 저당권자나 질권자처럼 도산절차와 상관없이 판결 등 집행권원에 의해 강제경매를 실행할 수는 없습니다. 즉, 임차인은 도산 절차 진행 중 강제집행이 금지되고 임대인의 면책결정 확정 이후에나 강제집행이 가능합니다. 

다만 회생절차와는 달리 파산절차에서는 파산관재인이 있으므로 파산관재인이 파산절차에서 임차부동산을 매각할 경우 매각절차에서 임차인이 매수하는 것으로 해 임차보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

②파산법은 임대인이 파산절차 진행 중에도 예외적으로 임대인을 상대로 보증금반환소송 또는 지급명령신청을 할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 임차인이 나중의 강제집행 대비로 민사소송(지급명령)을 통해 판결 등 집행권원을 받아 둘 필요가 있기 때문입니다.

③저당권자나 질권자는 별제권자로서 임차주택에 대해 임의경매를 실행할 수 있고, 이러한 경매절차에서 임차인은 배당요구 종기까지 배당요구해 그 순위에 따라 배당을 받음으로써 임차보증금을 회수할 수도 있습니다.

④대항력과 확정일자를 갖춘 주택임차인의 보증금이 5억 원 이하이고 임대인의 파산 또는 회생절차 개시 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환을 지체했을 경우 국토교통부에 전세사기피해자 결정신청을 해 이에 따른 주거 및 금융, 법률 지원, 심리치료 등의 프로그램 도움을 받을 수 있습니다.

이렇듯 대항력과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 별제권자의 기왕의 강제집행 절차에서 우선변제권에 기한 배당요구를 할 수 있겠고, 대항력 있는 1순위 임차인은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 계속 그 집에 살 수도 있습니다. 하지만 후순위 임차인은 배당절차에서 보증금 전액을 배당받기 어려운 경우가 많고 경매 후 낙찰자에게 집을 비워 줘야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 특히 임차인이 판결 등 집행권원을 받아 뒀더라도 임대인의 도산절차 중에는 독자적으로 강제집행(경매 등)을 할 수 없어 임대인의 절차가 끝날 때까지 보증금을 몇 년간이나 돌려받지 못하고 이러지도 저러지도 못하는 어려운 상황에 빠지게 됩니다.

따라서 임차인은 임대인의 도산절차 신청 사실을 알게 되면 배당요구에 나서거나 파산관재인의 환가절차에 적극적으로 참여하는 등의 조치를 취할 필요가 있습니다. 더 나아가 국토교통부에 전세사기 특별법에 따른 '피해자 결정'을 신청해 이에 따른 다양한 지원 프로그램의 도움을 받아 보증금 회수를 시도하는 것이 중요합니다.