결국은 강남지역만… 서울 아파트값 26% 하락 속 토허제 효과에 62% ‘껑충’

강남·양천구 등 고가 재건축 아파트에 수요 집중
‘키맞추기’에 강북·관악·도봉도 올라

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

토지거래허가구역(토허구역) 확대 재지정 이후 서울의 평균 아파트 매매가가 급락했으나 서울 강남구를 비롯한 일부 지역에선 상승세가 지속되는 것으로 나타났다.

이른바 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 등의 영향으로 신축 가격이 급등하자 강남·양천구 등의 고가 재건축 단지에 수요가 몰리면서 가격이 급등했다는 분석이 나온다.

26일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 등록 시스템을 토대로 토허구역이 재지정된 이후인 지난 3월 24일부터 이달 1일까지 서울 25개 자치구의 평균 매매가격을 분석한 결과, 강남구가 43억817만 원으로 가장 높았다.

이는 서울시가 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 2월 12일~3월 23일(평균 거래가 26억638만 원)보다 61.9% 상승한 것이다.

나아가 이는 토허구역 해제 전인 지난 1월 4일~2월 11일(평균 거래가 26억9092만 원)과 비교해도 60% 이상 높은 수치다.

양천구도 14억2275만 원으로 일시 해제 기간(13억1953만 원)보다 7.8% 상승했으며, 강북구(해제 기간 6억1613만원→재지정 후 6억6140만원)도 7.3% 올랐다.

이 외 관악구(7억7809만원→8억226만원, 3.1%↑), 도봉구(5억2189만원→5억3398만원, 2.3%↑) 등의 순으로 토허구역 해제 기간과 비교해 그 이후의 거래에서 더 높은 상승률을 나타냈다.

25일 서울 남산에서 바라본 서울 시내. 연합뉴스

이는 서울 전체의 토허구역 해제 후 평균 거래가(11억659만원)가 해제 기간(14억9792만원) 대비 26.1% 하락한 것과는 대조적이다.

예컨대 해제 기간 급등했던 송파구는 최근 평균 실거래가가 18억9151만 원으로, 일시 해제 기간(18억7899만 원)과 비슷한 수준이다.

서초구는 해제 기간 29억164만원에서 현재는 22억1417만 원으로 7억원 가까이 내렸다.

용산도 현재 21억9538만 원으로 해제 전(24억7290만 원) 및 해제 기간(23억5776만 원)보다 낮은 상황이다.

강남·양천구의 거래가 상승은 토허구역 확대 재지정이 오히려 호재로 작용한 결과라는 것이 전문가들의 이야기다.

토허구역 해제 기간 서초구와 송파구 등의 신축 아파트 가격이 급등하자 오히려 강남권 재건축 단지의 가격 메리트가 부각됐다는 것이다. 이에 더해 대선 후보들이 재건축 부담금 완화를 공약으로 내세운 것도 재건축 가속화에 대한 기대감을 높였다.

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 “압구정동 등 원래 토허제 해제 수혜가 없었다”면서 “압구정을 필두로 목동, 여의도 등 고가의 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “신축이 오르니 재건축 단지의 가격이 상대적으로 낮아 보이고, 사람들이 이제 서울 안에 남은 알짜 땅은 재건축 단지뿐이라고 인식하는 것 같다”며 “대선 후보들이 재건축 부담금 완화를 공약으로 내세운 것도 영향을 미쳤다”고 말했다.

다만 강남 및 양천구와 달리 강북·관악·도봉구의 경우 오랜 기간 가격이 정체되면서 이른바 ‘키 맞추기’를 했다는 분석이 많다.

토허구역 확대 재지정 전후 아파트 평균 거래가격 (단위:만원) 자료 출처: 국토교통부 실거래가, 자료 제공: 직방

박준우 기자