“서울 집값, 5년 뒤가 더 무섭다?”…지금 터지는 ‘이것’ 전쟁

서울 아파트 시장 신축 선호, 공급 부족이라는 구조적 문제와 결합
완공되지 않은 아파트 수십억원 거래…수요자들 절박한 선택 반영
물리적으로 공급 여력 제한…도심 내 정비사업 외 대안 없는 구조
향후 공급 감소 본격화되면 신축 선호 현상은 더욱 심화될 가능성

올해 서울 아파트 시장에서 분양권과 입주권 거래가 크게 늘고 있다.

서울의 만성적인 공급 부족과 신축 아파트 선호 심리가 맞물리면서, 완공 전 단계의 아파트에도 실수요자와 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

◆분양권·입주권 거래 1년 새 ‘두 배’

26일 부동산업계에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울에서 거래된 아파트 분양권 및 입주권은 총 500건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 254건보다 무려 96.85% 증가한 수치다.

기사 특정내용과 무관. 게티이미지

분양권은 청약 당첨자가 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리이며, 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 두 권리 모두 아파트가 아직 완공되지 않은 상태에서도 자유롭게 매매가 가능하다.

◆강남권 입주권, 70억 거래도 등장

거래가 가장 높게 형성된 곳은 강남구 청담동 ‘청담 르엘’로, 전용면적 111㎡ 입주권이 지난 3월 70억원에 거래됐다. 같은 단지의 전용 84㎡ 입주권도 52억원에 손바뀜됐다. 이 아파트는 오는 11월 입주 예정이다.

삼성동 ‘아크로 삼성’도 고가 거래가 이어졌다. 올해 2월, 전용 104㎡ 입주권이 역시 70억 원에 거래됐다. 1981년 준공된 ‘홍실아파트’를 재건축한 이 단지는 대형 평형 위주로 구성돼 조합원 중심의 분양이 이루어졌다. 이미 지난 2월부터 입주를 시작했다.

이밖에도 △서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 전용 124㎡ 입주권이 최고 59억5000만원에 거래됐다. △강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용 132㎡ 입주권도 54억5000만원에 매매되는 등 완공 전 신축 아파트에 수십억 원대 거래가 줄을 잇고 있다.

◆“신축은 비싸도 결국 자산”…실수요자들도 몰린다

고가 거래가 이어지는 배경에는 서울의 구조적인 공급 부족과 신축 선호 심리가 있다. 올해 서울의 아파트 공급 물량은 4만7424가구로, 적정 수요(4만6659가구)를 소폭 웃도는 수준이다. 그러나 이후 전망은 급격히 암울하다.

△2026년 4112가구 △2027년 1만306가구 △2028년 3080가구 △2029년 999가구로 급감할 것으로 보인다.

서울은 경기도나 인천처럼 대규모 택지개발 여력이 부족하다. 정비사업에 의존하는 상황에서 일반 분양분은 극히 제한적이며, 리모델링 등 대체 방안도 대규모 공급으로 이어지긴 어렵다는 평가다.

이러한 환경 속에서 실수요자들은 입주권 매입에 적극 나서는 모습이다.

서울에 거주하는 40대 실수요자는 “신축 아파트 가격이 비싼 건 알지만, 그래도 오래된 아파트보다 훨씬 쾌적하고 설계나 시스템도 좋다”며 “앞으로 공급이 줄어든다고 하니까 지금 아니면 기회가 없을 것 같아서 입주권 알아보고 있다”고 전했다.

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또 다른 50대 실수요자는 “강남 쪽은 오래된 아파트도 워낙 비싸다 보니, 차라리 재건축 아파트 입주권을 사는 게 낫다고 생각했다”며 “완공까지 시간이 좀 걸리더라도, 새 아파트라는 점이 결국엔 큰 자산이 된다”고 말했다.

투자 수요도 겹치며 시장은 과열 양상을 보이고 있다. 그는 “처음엔 투자 목적으로 알아봤는데, 신축은 수요도 많고 희소성도 있어서 장기적으로 실거주나 자산으로 둘 다 괜찮다고 판단했다”며 “요즘은 입주권도 실거주자들이 많이 찾는 분위기”라고 전했다.

◆‘얼죽신’ 통계로 확인된 선호도

2023년 1월부터 2024년 4월까지 서울에서 가장 높은 가격 상승률을 보인 아파트는 준신축(10~15년) 아파트로, 8.93%의 상승률을 기록했다. 이어 △5년 이하 8.61% △510년 이하 7.87% △1520년 5.14% △20년 초과 5.79% 순이었다. 연식이 짧을수록 가격 상승폭도 컸다.

시장에서는 이 같은 현상을 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 신조어로 설명한다. 비싸도 신축을 선호하는 시장 심리를 함축한 표현이다.

◆전문가 “공급 절벽에 신축 프리미엄 더 커질 것”

전문가들은 분양권·입주권 거래 증가 현상을 서울의 공급 구조와 실수요 심리의 복합 작용으로 해석한다.

부동산업계 한 관계자는 “서울 아파트 시장에서 신축 선호는 공급 부족이라는 구조적 문제와 맞물려 더욱 강해지고 있다”고 진단했다.

특히 “강남권 고가 거래는 단순한 투자 수요를 넘어 실수요자들의 절박함이 반영된 결과”라고 분석했다.

이어 “서울은 물리적으로 신규 공급 여력이 제한돼 있고, 도심 내 정비사업 외에는 뚜렷한 대안이 없는 구조”라고 설명했다.

그는 “신축 아파트는 희소성과 프리미엄을 동시에 갖춘 자산으로 인식되고 있다. 향후 공급 감소가 본격화되면 이 같은 신축 쏠림 현상은 더욱 심화될 것”이라고 전망했다.

김현주 기자 hjk@segye.com