부동산 양극화 부채질한 DSR 정책

1단계 직후 서울 거래량 81%↑…3단계 앞두고 비수도권 더 걱정

가계부채 관리를 위한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 오는 7월 시행을 앞둔 가운데 1단계 적용 이후 수도권과 비수도권 간 아파트 시장 거래 양극화가 심화한 것으로 나타났다.

서울 시내 아파트 단지. 국제신문 DB

25일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 한국부동산원의 아파트 매매거래 통계(호수 기준)를 분석한 결과 스트레스 DSR 1단계 시행 직후 6개월(2024년 2∼7월) 전국 아파트 월평균 거래량은 25만8995건으로 시행 전 6개월(2023년 8월∼2024년 1월) 대비 26.8% 증가했다. 이 기간 서울 거래량이 1만7582건에서 3만1837건으로 81.1% 늘며 거래량 증가를 견인했다. 경기는 4만9854건에서 7만1999건으로 44.4%, 인천은 1만2056건에서 1만7335건으로 43.8% 각각 증가했다. 반면 비수도권은 12만4734건에서 13만7824건으로 증가율이 10.5%에 그쳐 대조적 양상을 나타냈다.

스트레스 DSR 2단계 시행 전후로는 기준금리 인하 요인이 있었음에도 강화된 대출심사 요건, 비상계엄 사태 등 정치적 불확실성 영향으로 관망세가 짙어져 전반적으로 거래량이 하락했다. 2단계 시행 후 6개월간(2024년 9월∼2025년 2월) 전국 거래량은 22만2739건으로 시행 전 6개월(2024년 3∼8월) 27만3578건 대비 18.6% 감소했다. 이 기간 서울은 33.8%, 경기는 24.2%, 인천은 31.7% 등으로 각각 거래량이 줄며 감소세가 두드러졌다. 반면 지방은 종합부동산세의 1가구 1주택자 특례 적용 범위 확대 등 영향으로 감소 폭이 9.8%로 수도권보다 작았다. 하지만 1단계 시행 후 증가 폭을 감안하면 비수도권에서는 거래 자체가 실종된 것으로 해석될 수 있다.

DSR 3단계에 대해서는 영향이 제한적일 것으로 전망됐다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “스트레스 DSR 3단계 시행으로 지방과 수도권 외곽의 거래 위축이 심화할 가능성이 있다”며 “반면 서울 강남과 용산, 경기 과천 등 선도 지역은 자산가 중심 시장으로 재편돼 큰 영향은 없을 것”이라고 말했다.