“내집 마련하려고 했는데, 왜 우릴 잡나”…DSR 규제, 지방만 때렸다

DSR 1단계에도 강남 거래량 요지부동
광진·마포·성동 거래량도 크게 늘어
“실수요 보호 맞춘 정부 대책 필요”

토지거래허가구역 확대 지정 이후 서울 송파구의 한 공인중개사 사무소 안내판에 정부 관계부처가 발표한 주택시장 안정화 방안이 붙어있다. [사진 = 뉴스1]

1·2단계 시행 이후 전국 아파트 시장의 거래 양극화가 더욱 심화된 것으로 나타났다. 대출 규제 영향을 덜 받는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 광진·마포·성동·강동구는 거래가 급증한 반면, 지방과 수도권 외곽 일부 지역은 거래가 줄어들었다.

다만 2단계 시행 이후에는 기준금리 인하에도 불구하고 거래량이 전반적으로 하락했는데, 계엄령 등 정치적 불안과 1단계 대출 규제에서 더 강한 2단계 규제‘라는 점에서 기저 효과로 분석된다.

23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 한국부동산원의 아파트 매매거래 통계(가구수 기준)를 분석한 결과에 따르면 스트레스 DSR 1단계 시행 직후 6개월(2024년 2∼7월) 전국 아파트 월평균 거래량은 25만8995건으로 시행 전 6개월(2023년 8월∼2024년 1월) 대비 26.8% 증가했다.

이 기간 서울 거래량이 1만7582건에서 3만1837건으로 81.1% 늘며 거래량 증가를 견인했다. 경기는 4만9854건에서 7만1999건으로 44.4%, 인천은 1만2056건에서 1만7335건으로 43.8% 각각 증가하며 수도권 전체적으로 상승 폭이 컸다.

반면 수도권을 제외한 지방은 12만4734건에서 13만7824건으로 증가율이 10.5%에 그쳐 대조적인 모습을 보였다.

스트레스 DSR 1·2단계 시행 전후 6개월 간 아파트 매매 거래량 [자료 = 신한투자증권]

스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 대출 심사 시 실제 금리에 가산금리를 더해 차주의 상환능력을 평가하는 제도다. 실질적인 대출 한도를 줄여 과도한 가계부채를 억제하기 위해 도입됐다. 작년 2월 ‘1단계’가 처음 시행됐고, 같은 해 9월부터는 적용 범위와 강도가 강화된 ‘2단계’가 도입됐다.

서울 내부에서도 지역별로 거래량이 크게 갈렸다.

강남 3구의 경우 서초구가 800건에서 1674건으로 109.3%, 강남구가 1182건에서 1927건으로 63.0%, 송파구는 1229건에서 2317건으로 88.5% 각각 늘어 높은 증가율을 기록했다.

이에 비해 강북구는 458건에서 488건으로 6.6%, 금천구는 286건에서 419건으로 46.5% 증가에 그쳤다.

눈길을 끄는 점은 강남 3구에 속하지 않은 광진구(122.7%), 마포구(120.4%), 강동구(110.7%)의 거래량 증가율이다. 해당 지역에 중산층 실수요자 비중이 높고, 주택거래 시 대출이 필요하긴 하나 DSR 규제 기준 범위에서 상환이 가능한 안정적 소득 수준을 갖춘 수요자들이 많기 때문으로 해석된다.

경기도에서 주요 지역 중심으로 거래량이 크게 증가했다. 과천시는 214건→534건으로 무려 149.5%나 증가했고, 성남시와 하남시도 각각 125.3%(285건→642건), 112.1%(999건→2119건)로 증가폭이 컸다. 반면 의왕시는 -2.4%(807건→788건), 포천시 -5.2%(363건→ 382건) 감소했다.

한편 스트레스 DSR 2단계 시행 전후로는 기준금리 인하 요인이 있었음에도 강화된 대출심사 요건, 비상계엄 사태 등 정치적 불확실성 영향으로 관망세가 짙어져 전반적으로 거래량이 하락했다.

2단계 시행 후 6개월간(2024년 9월∼2025년 2월) 전국 거래량은 22만2739건으로 시행 전 6개월(2024년 3∼8월) 27만3578건 대비 18.6% 감소했다.

이 기간 서울은 33.8%, 경기는 24.2%, 인천은 31.7% 거래량이 줄어 감소세가 두드러졌다. 반면 지방은 종합부동산세의 1가구 1주택자 특례 적용 범위 확대 등 영향으로 감소폭이 9.8%로 수도권보다 작았다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “스트레스 DSR 3단계는 모든 가계대출에 확대 적용되는 만큼 지방과 수도권 외곽의 거래 위축이 심화할 가능성이 있다”며 “반면 서울 강남과 용산, 경기도 과천 등 선도 지역은 자산가 중심 시장으로 재편돼 큰 영향은 없을 것”이라고 내다봤다.

양 전문위원은 이어 “내 집 마련이 더 어려워지는 계층을 위해 ‘투기 억제’보다 ‘실수요 보호’에 맞춘 정부 대책이 필요해 보인다”고 덧붙였다.