시세가 24억인데 14억에? 강남의 대표라는 이 아파트, 무슨일이...

들쑥날쑥 전셋값 왜?
입주 2년 지나 '갱신' 등장
116㎡에서는 '43억, 21.5억' 공존
'임대차 2법' 시행 후 전세 시장 혼돈
"애초에 4년만 통제 가능...정책 효과 미미"

서울 서초구 반포동 래미안원베일리 출입구 전경. 사진=파이낸셜뉴스

[파이낸셜뉴스] 매매가 만큼 전세가도 가파른 상승세를 보이고 있는 강남권 신축 아파트에서 동일 평형에서도 보증금이 10억 가량 차이나는 '이중 가격' 현상이 시작된다. 입주 2년이 지나 계약갱신청구권을 행사하는 임차인들이 속속 등장할 것으로 전망되면서다. 시장에서는 '임대차 2법'의 부작용을 지적하는 목소리가 끊이지 않고 있다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 9일 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 국평(국민평형·84㎡)가 15억2250만원에 전세 계약을 맺었다. 이 단지의 동일 평형 직전 전세가격은 역대 최고가인 24억원(4월 7일)이다. 이전 거래를 살펴 봐도 지난해 11월 말부터는 전세 보증금이 20억원 아래로 떨어진 적이 없으며, 현재 전세매물로 나와있는 집들도 호가가 23~24억원대로 형성돼 있다.

이런 상황에서 9억원 가량 낮은 가격이 나온 것은 해당 거래가 최초 전셋값에 5% 인상률을 적용한 '갱신 계약'이기 때문이다. 층수 등을 고려하면 2023년 7월 14억5000만원에 신규 계약을 맺었던 매물에 인상률 상한인 5%(7250만원)가 더해진 가격으로 풀이된다. 더 넓은 평형인 116㎡에서도 지난 10일 첫 갱신 계약이 등장했다. 해당 계약의 보증금은 21억5000만원으로, 직전 최고 전세가인 43억원(3월 5일)의 절반 수준이다.

래미안원베일리는 지난 2023년 8월 입주를 시작해 곧 입주 2년을 맞이한다. 따라서 2년 전 전세 계약을 맺은 다수의 임차인들이 계약 갱신을 준비 중일 것으로 예측된다. 인근 공인중개사는 "이 동네 전셋값이 첫 입주할 때보다 10억 씩이나 올랐으니, 지금 살고 있는 임차인들은 갑자기 그 돈을 구하기도 힘들고 지금 사는 곳을 연장해 더 살려는 의지가 강하다"고 전했다.

2020년 7월 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)에 따라 임차인은 2년짜리 전월세 계약 후 계약갱신청구권을 1회 행사해 최소 4년 거주를 보장 받는다. 계약 갱신 시 임대료 상승률은 5% 이내로 제한한다. 이 단지 국평의 2023년 전세값은 13~15억원대로 형성돼 있으니 앞으로 1~2년간 13~16억원대 거래가 계속 나올 것이라는 예측이 가능하다.

이외의 고가 신축단지에서도 계약 갱신이 이어질 전망이어서 '전셋값 착시현상 및 양극화'는 심화될 것으로 예상된다. 특히 임대인들이 4년간 전셋값이 묶인다는 생각에 신규 계약 가격을 대폭 올리는 현상이 동반되면서 전셋값 상승폭이 확대된다는 주장도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대차 2법은 애초에 4년까지만 가격을 묶어둘 수 있는 제도"라며 "처음부터 부작용이 예상되는 성급한 정책이었으며 도입 효과는 명확하지 않다"고 지적했다.

ming@fnnews.com 전민경 기자