“미국·일본보다 한참 달리는데”…키우겠다 공언한 한국의 리츠, 규제는 그대로

부동산 개발·운영 함께하는
프로젝트 리츠 가능해졌지만
합병은 공모리츠끼리만 가능
업계 “공공성 갖춘 공모 예외
리츠도 공모 리츠와 합쳐야”
리츠 M&A 시장 키울 원동력

부동산 개발뿐 아니라 운영까지 할 수 있는 리츠(부동산 투자 회사·REITs)가 나오게 됐지만 관련 시장을 더 키울 수 있는 규제는 여전히 풀리지 않은 것으로 나타나 주목된다.

20일 업계에 따르면 최근 국회 본회의를 통과한 부동산투자회사법 개정안을 통해 프로젝트 리츠와 지역상생 리츠 등의 법적 근거가 마련됐다. 프로젝트 리츠는 부동산 개발부터 운영까지 모두 할 수 있는 리츠다. 기존에는 저자본·고부채 구조의 프로젝트금융투자사(PFV)가 매각과 분양만을 목표로 가동됐다면 프로젝트 리츠는 안정적 자기자본을 토대로 부동산 개발뿐 아니라 운영까지 하게 된다.

하지만 상장 리츠 수와 리츠 시가총액에서 경쟁국인 미국이나 일본보다 절대적으로 열세에 놓인 한국이 리츠 시장을 발전시키려면 합병 관련 규제가 해소돼야 한다는 지적이 나온다.

현행법상 리츠는 공모 리츠와 공모 예외 리츠로 나뉜다. 공모 예외 리츠는 연·기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠로 일반 공모 리츠와는 합병할 수 없게 돼 있다. 모든 리츠는 공모를 거치지만 공모 예외 리츠는 공공성을 갖췄다고 보고 일반 투자자의 참여를 제한하는 것이다.

이에 따라 공모 리츠는 공모 리츠와만 합병할 수 있어 공모 예외 리츠를 편입하려면 자산 매입 자금이 필요하다. 별도 자금 조달 없이는 공모 예외 리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 없다.

국토교통부는 지난해 6월 ‘리츠 활성화 방안’을 통해 프로젝트 리츠 도입과 함께 이 부문도 법 개정으로 개선하겠다고 밝혔지만 이번에 국회 본회의를 통과한 개정안에서 공모 리츠와 공모 예외 리츠 간 합병 가능 내용은 담기지 않았다.

국토부 관계자는 “공모 예외 리츠의 월 배당과 관련해 상법상 추가 규정이 필요한데 아직 법무부와 이견 조율이 끝나지 않았다”며 “부처 간 협의를 빨리 마무리 지어 추가 개정안을 발의하겠다”고 말했다.

업계는 리츠 인수·합병(M&A) 관련 규정이 완화되지 않으면 리츠 시장이 커지기 어렵다고 본다. 국토부에 따르면 지난해를 기준으로 국내 상장 리츠 수는 23개로 미국(204개)이나 일본(60개)에 비해 한참 뒤처진다. 시가총액도 8조원으로 미국(1604조원)과 일본(152조원)에 비해 극히 작다. 미국·일본에선 M&A가 자유롭다.

한 개발업계 관계자는 “리츠 자산에 대한 철저한 가치 평가를 전제로 한다면 서로 다른 형태의 리츠 간 합종연횡이 자유로워야 리츠 규모가 커지고 합병에 따른 부실도 방지할 수 있다”고 지적했다.