국토연 "전세·갭투자, 주택 변동성 키워…수도권, 금리 영향 5배"

전세가격 1% 상승 시 매매가격 0.655% 올라
모기지 구조 개선, 전세대출 규제 정비 필요해

[이데일리 이배운 기자] 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주택시장 변동성의 주 요인이며, 금리 인하 영향은 수도권이 지방보다 5배 이상 크다는 분석이 나왔다. 국토연구원은 변동성 완화를 위한 모기지 대출구조 개선과 전세대출 규제 정비 등을 제안했다.

서울 아파트 단지 전경. (사진=뉴시스)

국토연구원 부동산시장정책연구센터는 20일 발표한 브리프 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향’에서 OECD 주요 국가와 한국을 대상으로 주택시장 변동성의 결정 요인을 분석했다.

보고서에 따르면 국내 주택시장에서는 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주요 변수로 작용했다. 전세가격이 1% 상승할 경우 매매가격은 0.655% 오르고, 갭투자 비중이 1% 증가하면 매매가격은 0.148% 상승하는 것으로 나타났다.

또한 금리 인하의 영향은 수도권에서 지방보다 5배 이상 더 강하게 나타났으며, 주택담보대출 역시 수도권에 영향을 집중시키는 요인으로 분석됐다.

OECD 국가의 경우 금리와 대도시화율이 주택가격 변동을 유발하는 핵심 요인으로 꼽혔다.

2010년 이후 금리가 1%포인트 인하될 경우 주택가격은 평균 4.5% 상승했고, 대도시화율이 1%포인트 증가할 경우 주택가격은 10.3% 오르는 것으로 나타났다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 주택시장 안정성을 높이기 위한 정책 방향으로 모기지 대출 구조 개선을 제시했다.

구체적으로는 △실수요자 중심의 정책모기지 운용 △공급 시기·지역·대상 기준 설정 △유한책임대출 도입 △금리·경기 사이클에 따른 DSR(총부채원리금상환비율) 제도 유연화 등이 필요하다고 밝혔다.

아울러 일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 확대와 함께 저소득층에 대한 예외 적용, 전세금 과대 책정 및 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가 시스템 도입도 제안했다.

이와 함께 △소비자물가지수(CPI)에 주택매매가격 반영 △프로젝트 리츠 확대 △지분투자자에 대한 세제 지원 △민간자본 유입을 통한 PF(프로젝트파이낸싱) 구조 개선 등 방안도 필요하다고 강조했다.

이배운 (edulee@edaily.co.kr)