[단독] 빚 많은 청년주택사업자 "LTV 높여 달라"… 당국 협의 착수

"HUG·국토부 일반 공급자와 형평 문제 고려"

청년안심주택 강제경매 사태의 원인으로 보증보험의 엄격한 가입 요건이 지목돼 서울시가 공공사업장 주택임대사업자의 LTV(담보인정비율) 완화 조치가 필요하다는 입장이다. 사진은 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. /사진=뉴스1

청년안심주택이 최근 강제경매 된 사태를 계기로 서울시가 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)에 LTV(담보인정비율) 완화 조치를 요청했다. 전세보증보험 가입 요건이 까다로워 보증금 보호가 이뤄지지 않은 것이 경매 사태의 원인으로 지목되며 공공사업장 주택임대사업자의 대출 완화 요구에 따른 것이다.

20일 서울시 등에 따르면 국토부, HUG와 청년안심주택을 포함한 건설형 민간임대사업장의 임대사업자에 대해 LTV 완화 등 대안을 검토할 계획이다. 청년안심주택은 서울시가 19~39세 대학생·청년·신혼부부 무주택자에게 시세보다 낮게 공급하는 임대주택이다. 서울주택도시공사(SH공사)가 운영하는 공공임대와 민간임대사업자가 운영하는 공공지원 민간임대가 혼합된 형태다.

서울시 관계자는 "보증금 반환보증 가입을 용이하게 하기 위해 LTV 완화를 논의했다"면서 "일반 대출자와 형평 문제가 있지만 청년층이 수요자임을 감안해 주거 보호 목적을 갖고 추진했다"고 설명했다.

이는 지난 2월 송파구에 위치한 청년안심주택(잠실 센트럴파크)의 강제경매 개시 결정 이후 유사 사고의 재발을 막기 위한 조치다. 잠실 센트럴파크는 민간임대사업자의 보증보험 가입 신청이 채무 등을 이유로 반려된 것으로 알려졌다.

해당 주택에는 16개 저축은행과 시공사가 설정한 총 421억원 규모 근저당권이 존재한다. 임대사업자의 집값 대비 대출이 많아 근저당이 높게 설정됐고, 보증기관은 보증금 회수 리스크를 고려해 보증보험 승인을 거절했을 가능성이 있다. 서울시 측은 국세 체납으로 보증보험 가입이 거절된 사례라고 밝혔다.

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사고 사업장 보증금 반환 선순위 확보… "공공성 높은 사업부터 한시 완화 필요"

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업계 등은 LTV 기준이 높아 보증보험 가입이 어렵고 청년안심주택 보증금 보호를 위해 제도 개선이 필요하다고 주장한 것으로 알려졌다. 현행 LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이다. HUG 보증 심사에서 임대사업자는 보증 부채비율과 선순위 채권을 포함 90%를 넘지 않아야 보증서를 발급받을 수 있다.

서울시 등은 업계의 요구를 수용해 공공성이 높은 민간임대사업장에 한해 협의할 수 있다는 방침이다. 건설형 임대주택의 경우 준공 시점까지 권리관계가 확정되지 않는 등의 사유로 HUG 보증 가입 기준을 개선해 달라는 요구가 제기된 바 있다. 이에 서울시는 공공이 감독하는 지원 사업의 안정성을 고려해 부채·담보 비율 등 보증보험 가입 조건을 한시 완화해도 된다는 입장이다.

이에 대해 HUG 관계자는 "관련 사안을 논의 중이지만 결정된 바는 없다"고 말했다. 국토부 관계자는 "검토하지 않았다"고 답변했다. 보도 이후 국토부 관계자는 "서울시, HUG와 협력하겠다"는 입장을 보내왔다.

일반 사업장과 기준이 상이한 문제도 지적될 전망이다. 부동산 업계 관계자는 "특정 사업장에 대해 규제를 완화할 경우 논란이 있을 수 있다"면서 "개인 임대사업자 특혜 시비도 우려된다"고 말했다.

해당 경매사고와 관련해 서울시는 임대사업자가 지난 2월28일 '임대보증금 선순위 권리' 인정 조치를 완료하고 임차인에게 통보했다고 밝혔다. 대주단·사업자·시공사가 체결한 약정에 따라 대리 금융기관이 임차인의 선순위 권리를 인정하면 근저당보다 보증금이 우선 지급될 예정이다.

이화랑 기자 hrlee@mt.co.kr