해외 출국 때 주택 처분, 세금은 어떻게?

이신규의 절세노트
출국 후 2년내 팔면
거주기간 상관없이
양도세 비과세 혜택
12억 초과 주택은
초과분 양도세 내야

1가구 1주택 보유자가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주요건 충족 필요)한 주택을 양도하면 양도가 기준 12억원까지 보유 기간에 발생한 양도차익은 비과세를 원칙으로 한다. 하지만 해외 이주, 취학, 업무 목적으로 가족 모두가 국외로 출국하는 경우엔 거주 및 보유 요건을 미충족하고 양도해도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

국내에 1주택만 소유하고 있던 1가구가 해외이주법에 의한 해외 이주와 1년 이상 국외 근무 등을 이유로 가구원 전원이 출국한 후 2년 내 보유 중인 주택을 팔면 주택 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 양도소득세가 비과세(고가 주택은 12억원 초과분만 과세)된다. 다만 해외이주자 등의 비과세 특례는 양도일 현재 다른 주택이 없을 것을 조건으로 하고 있어 일시적 2주택 등은 해당하지 않는다. 국내에 2주택을 보유한 상태로 출국한 후 비거주자 신분에서 국내에 있는 주택을 순차적으로 매각하더라도 두 채 모두 세금을 면제받을 수 없다는 얘기다.

만일 양도하는 주택이 12억원을 초과하는 고가 주택이라면 초과분에 해당하는 양도차익에 양도세를 내야 한다. 이때 양도 시기가 출국 전인지 후인지에 따라 장기보유특별공제율이 달라져 주의해야 한다.

양도세 계산 시 장기보유특별공제 매년 2%, 15년을 한도로 최대 30%를 공제받을 수 있는 일반공제율과 보유·거주기간별로 각각 매년 4%, 10년 한도로 최대 80%를 공제받을 수 있는 1가구 1주택자 공제율로 나뉜다. 1가구 1주택자 공제율을 적용받기 위해서는 2년 이상 해당 주택에 거주하고 양도일 현재 거주자일 것을 조건으로 한다. 이런 이유로 출국 후 양도하면 비거주자 신분이어서 일반 장기보유특별공제율을 적용받는다.

따라서 해외 출국 예정자가 2년 거주 요건을 충족한 고가 주택 양도를 염두에 두고 있다면, 출국 전 해외 이주 확인서 등의 서류를 발급받아 거주자 신분을 유지한 상황에서 양도해야 세금을 줄일 수 있다.

이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 팀장