고도지구 해제 40층 허용....제주 고밀도 관리방안 등장
토지이용 합리화 ‘건축규제 대폭 완화’
고도지구는 쾌적한 환경과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 최고 높이를 규제하는 지역이다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제37조에서 정한 용도지구 중 하나다.
제주특별자치도는 2023년 11월 '2040 도시기본계획'을 수립하면서 시가화예정용지를 42.10㎢에서 36.17㎢로 줄이고 보전용지는 1899.10㎢에서 1900.27㎢로 늘렸다.
향후 도시공간을 수평이 아닌 수직적 고밀도로 개발하겠다는 의지가 반영됐다. 이를 구체화하기 위해 도시기본계획에 고도지구를 빼고 자체적인 고밀도 도시 설계에 나섰다.
'제주형 압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립 용역'을 통해 최근 밑그림이 나왔다. 지속가능한 도시를 위해 압축적인 토지이용에 초점이 맞춰졌다.
고도지구 규제를 대폭 완화하는 대신 '기준높이'와 '최고높이'라는 개념을 도입했다. 제주도가 제시한 기준높이는 준주거지역 45m, 상업지역 55m다.
'기준높이' 이하 건물은 별도의 심의나 지구단위계획 수립 없이 자율적으로 건축이 가능하도록 했다. 이 경우 읍면동에 구분없이 준주거지역은 15층 건물(55m)을 지을 수 있다.
현재 준주거지역 고도는 읍면지역 25m, 서귀포시 동지역은 30m, 제주시 동지역은 45m로 제각각이다. 개선안은 기존의 건물 높이 차이를 단순화시킨 것이 특징이다.
'최고높이'는 기준높이를 넘어서는 건물에 적용된다. 제주도는 도시·건축공동위원회 심의를 거치면 최고높이에 도달하는 건축이 가능하도록 허용할 방침이다.
제주도는 고도지구 해제에 앞서 도시계획조례를 개정해 일반주거지역 건축물 높이를 먼저 완화해 주기로 했다. 제1종 일반주거지역은 7층, 제2종은 25층까지 허용할 방침이다.
소규모주택정비사업과 공공주택건설사업은 고도관리방안 확정 이전에 한시적으로 고도제한을 풀어주기로 했다. 현재는 도시관리계획에서 정한 높이 제한을 초과할 수 없도록 돼 있다.
제주도가 이처럼 파격적인 정책을 마련한 이유는 1996년부터 이어진 고도관리방안이 달라진 도시 환경을 반영하지 못한다는 판단에서다.
그동안 저밀도 개발이 한라산 경관과 조망환경 보호에 기여했지만 도시의 외연 확산과 노후건축물의 재건축사업에는 제약이 되고 있다는 것이 제주도의 해석이다.
집약적 토지이용을 통한 고밀도 개발은 도시 환경에 큰 변화를 미칠 수밖에 없다. 주거 환경과 도민들의 삶의 질에도 커다란 변화가 불가피해진다.
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