3월 서울 오피스 공실률 3.16%… 2022년 이후 최고치

부동산플래닛, 서울 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서 발표

서울 도심권역(CBD) 오피스 공실률이 증가하면서 서울 오피스 공실률이 3년 만에 최고치를 기록했다.

상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛이 올해 1분기 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 13일 발표했다.

2025년 3월 서울시 권역별 오피스빌딩 공실률. /부동산플래닛 제공

해당 보고서에 따르면 1분기 서울 오피스 시장은 비교적 저조한 거래량을 기록했다. 오피스빌딩과 사무실 거래량 모두 전분기는 물론 전년 동분기보다도 낮게 나타났고 특히 오피스빌딩의 경우 같은 기간 거래금액도 크게 줄어든 것으로 확인됐다.

서울 오피스 빌딩 공실률은 1월 2.83%에서 2월 3.06%, 3월 3.16%로 3개월 연속 상승했다. 3월 공실률(3.16%)은 2022년 3월 3.23% 이후 가장 높은 수준이다.

특히 CBD 공실률이 전월(3.04%) 대비 0.31%포인트(p) 오른 3.35%로 전체 공실률 증가를 견인했다. 이와 달리 GBD(강남권역)는 3.40%에서 3.34%로 0.06%p, YBD(여의도권역)는 2.41%에서 2.34%로 0.07%p 각각 감소했다.

서울 사무실 거래량은 총 288건으로 전분기(587건) 대비 50.9% 감소했다. 반면 거래금액은 동기간 4687억원에서 5682억원으로 21.2% 증가했다. 전년도 1분기와 비교하면 거래량(291건)과 거래금액(6364억원)은 각각 1.0%, 10.7% 하락한 수치다.

오피스빌딩 거래량은 총 13건, 거래금액은 1조2181억원으로 전분기(40건, 3조577억원) 대비 각각 67.5%, 60.2% 하락했다. 전년 동분기에 비하면 거래량은 26건에서 50.0%, 거래금액은 1조9138억원에서 36.4% 감소한 수준이다.

거래 주체별로는 오피스빌딩 13건 중 10건(76.9%)은 법인이 매수했으며 매도자는 법인과 개인이 각각 7건(53.8%), 3건(23.1%)으로 파악됐다. 이어 개인과 개인 간 거래 2건(15.4%), 법인과 개인 간(매도자-매수자 순) 거래 1건(7.7%) 순이었다. 거래금액으로는 법인 간 거래가 1조967억원으로 전체의 90%를 차지했고 개인과 법인 간 거래가 915억원(7.5%), 법인과 개인 간 거래가 177억원(1.5%), 개인 간 거래가 122억원(1.0%)으로 조사됐다.

사무실 시장에서는 전체 288건의 거래 가운데 146건(50.7%)을 개인이 매수한 것으로 나타났다. 이 중 124건(43.1%)은 개인 간 거래, 22건(7.6%)은 법인과 개인 간 거래였다. 개인과 법인 간 거래는 85건(29.5%), 법인 간 거래는 54건(18.8%), 개인과 기타 유형 간 거래는 2건(0.7%), 기타 유형과 법인 간 거래는 1건(0.3%)으로 집계됐다.

3월 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 19만9854원으로 1월 19만9492원, 2월 19만9628원에 이어 소폭 증가세를 이어갔다. 주요 권역별로는CBD(19만6204원)가 전월 대비 266원 올라 가장 큰 상승폭을 보였고 GBD(20만9371원)는 263원, YBD(18만9525원)는 18원 증가했다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “1분기 서울 오피스 시장은 전반적으로 거래가 위축된 가운데, CBD 지역 공실률 상승으로 전체 공실률이 3년 만에 최고치를 기록했다”며 “2024년 말 탄핵 정국으로 인한 정치적 불확실성이 상반기 중 해소되고 금리 인하 기조가 시작되면 투자 심리가 점차 회복될 것으로 기대되며, 3대 권역의 제한적인 신규 오피스 공급으로 임대 시장은 안정세를 유지하는 동시에 임대료는 소폭 상승세를 이어갈 것으로 예상된다”고 전했다.

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