'조 단위' 오피스 줄 서 있는데···규제 가로막힌 국내 투자자들 [시그널]

2031년까지 470만㎡ 빌딩 공급
프라임 오피스 대규모 공급 시작
리츠 등 20%까지만 투자 가능
"제한 없는 해외 운용사와 역차별"

[서울경제] 이 기사는 2025년 5월 12일 18:27 자본시장 나침반  '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

중심권역(CBD) 구역별 개발 지도. 사진=CBRE코리아 제공

서울 중심권역(CBD)을 중심으로 수조 원 상당의 신축 대형 오피스들이 쏟아질 전망이지만 국내 주요 운용사들은 리츠 등에 대한 출자 규제에 가로 막혀 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됐다.

12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 오는 2031년까지 CBD와 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD) 등 서울 3대 업무 지역에 470여 만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급된다. 지난해 말 기준 1057㎡에 비해 45% 이상 증가한 규모다. CBRE코리아에 따르면 오피스 신규 공급의 83%는 CBD에 집중될 전망이다. 개발 사업은 평균 10만5000㎡ 면적과 평균 131m 높이로 조성되는데 세운 지구와 서울역, 서소문 등에는 약 100만㎡ 규모의 재개발 사업이 예정돼 있다.

그간 서울에 프라임 오피스가 대규모로 공급되는 사례는 많지 않았다. 용산국제업무지구나 상암DMC 랜드마크 빌딩 등이 기획됐지만 2008년 금융위기 등으로 추진이 무산되기도 했다. 업계에서는 대형 신축 오피스 공급과 함께 유동성이 돌아 상업용 부동산 시장에 활기를 띄길 기대하고 있다.

하지만 국내 금융투자업계는 규제로 인해 입맛만 다시고 있는 실정이다. 대규모 자본을 빠르고 효율적으로 조달하기 위해서는 리츠(REITs)가 효율적인데, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등에 따라 국내 금융업 라이센스를 가진 금융투자업자들은 리츠 등 부동산 집합투자기구(펀드, 리츠 등)에 자산총액의 20%까지만 투자할 수 있기 때문이다. 만일 1조 원을 보유하고 있다면, 그 중 리츠나 부동산펀드에 투자할 수 있는 최대 금액이 2000억 원에 불과하다는 의미다. 명목상 분산투자와 리스크 관리를 위한다고 하지만, 실질적으로는 국내 부동산 투자 발목을 잡고 있다는 지적이 나온다.

실제 규제로 인해 투자가 무산된 사례도 있다. 미래에셋자산운용은 2022년 리츠로 자금을 조달해 IFC빌딩을 인수하려 했으나 국토교통부로부터 인가를 받지 못해 실패했다.

이 같은 규제가 국내 금융투자업자들에 대한 역차별이 될 수 있다는 목소리도 나온다. 해외 사모펀드(PEF) 운용사나 자산 운용사들은 이 같은 제한을 받지 않아 상대적으로 대형 자산 투자에 유리하다. IB업계 관계자는 "지금까지는 수조 원 단위의 초대형 자산이 많지 않아 블라인드 펀드나 대출로도 투자가 가능했지만, 상황이 달라졌다"며 "조만간 CBD 등에 쏟아질 물량을 규제 때문에 국내 자본이 바라만 볼 수 밖에 없게 되는 일은 없어야 할 것"이라고 말했다.

천민아 기자 mina@sedaily.com