평면적 도시 확산의 한계...제주 고밀도 개발의 서막

[압축도시] ①1952년 첫 도시계획 등장
고도 규제 30년 만에 도시 공간 재설계

제주 도시계획의 시작은 1952년이다. 현 제주시청 건물을 짓고 바둑판 모양의 시가지가 처음 등장했다. 이후 원도심을 중심으로 인구가 급격히 늘었다. 1974년에는 도시계획 재정비를 통해 제주에서도 구도지구가 신설됐다. 신제주가 조성되고 고층 건물이 들어서면서 1996년 지금의 경관 고도계획이 만들어졌다. 인구 증가는 도시팽창을 야기하고 녹지 감소를 불러왔다. 그 대안으로 등장한 것이 제주형 압축도시다. 하지만 대폭적인 규제 완화로 인한 난개발과 주거환경 악화를 우려하는 목소리도 높다. [제주의소리]는 2027년 시행을 목표로 한 새로운 고도관리 정책을 미리 점검하는 시간을 갖는다. [편집자 글]

1960년대 현재의 이도광장 상공에서 본 옛 제주도청(현 제주시청) 주변 모습. 가운데 남문로터리로 이어지는 중앙로가 보인다. 1952년 제주 첫 도시계획에 따라 시가지가 만들어졌다. [사진출처-사진으로 보는 제주역사]

한국전쟁 당시 정부는 혹시 모를 '수도 이전'에 대비해 남쪽 끝 섬인 제주도 개발에 나섰다. 현지 조사를 거쳐 1952년 내무부 고시 제26호인 제주 최초의 도시계획이 모습을 드러냈다.

제주도청 청사(현 제주시청)를 짓고 그 주변으로 바둑판 모양의 시가지를 만들었다. 일대 15만㎡ 부지에 제1지구 도시개발을 추진하면서 모든 관공서를 광양으로 집결시켰다.

시청에서 탑동으로 이어지는 도시계획도로(중앙로)가 마련되고 근린공원(신산공원)도 조성됐다. 광양 주변에 주택가도 들어서면서 첫 택지개발 형태의 도시가 만들어졌다.

이 과정에서 원도심에 직선화된 도로가 줄줄이 개설됐다. 관덕정을 중심으로 서문과 남문에 중앙로가 만들어졌지만 동시에 원도심의 옛길은 본 모습을 잃어갔다.

1963년에는 제주 최초 호텔인 제주관광호텔(현 하니관광호텔)이 들어섰다. 1974년에는 높이 72m의 제주칼(KAL)호텔까지 건설되면서 건축물의 대형화가 본격 시작됐다.

1970년대 故 박정희 전 대통령의 지시에 따라 신제주 개발사업이 추진된 당시 연동마을을 모습. 현재는 제주에서 인구가 밀집되고 부동산 가격이 오른 지역이 됐다.   [사진출처-사진으로 보는 제주역사]

故 박정희 전 대통령의 지시에 따라 1971년 설계를 거쳐 1974년 준공된 제주시내 칼(KAL)호텔 모습. 당시 17층, 높이 72m로 한강 이남에서 가장 높은 건축물이었다. [사진출처-제주시 사진DB]

당시 건설부는 제1974-100호 고시로 '제주시 도시계획 재정비'를 결정했다. 광양 일대 등 4개 지구, 20만8800㎡ 부지를 고도경관지구로 지정했다. 첫 고도관리 계획의 등장이었다.

신제주 개발까지 추진되면서 건물은 대형화의 길로 들어섰다. 이를 통제하기 위해 1987년 재차 도시계획 재정비를 통해 신제주 건축물의 최고 고도를 20m로 제한했다.

반대로 원도심은 공동화 현상에 직면했다. 신도시의 등장으로 제주시는 구제주(원도심)와 신제주로 쪼개졌다. 도심지에 인구가 밀려들면서 거주지는 외곽으로 확장됐다.

도시팽창은 녹지 감소와 비도심지 개발을 불러왔다. 택지개발로 대규모 아파트 단지가 들어서면서 도시 공간과 주거환경에도 변화가 생겼다.

수평적 확장의 영향으로 1975년 인구가 5000명 내외에 불과했던 삼양동은 3만명, 애월읍은 4만명, 아라동은 5만명에 육박하는 인구 폭증이 이어지고 있다.

연이은 신규 택지개발은 원도심 쇠퇴를 가속화시켰다. 같은 기간 1만2730명에 달하던 건입동은 현재 8815명으로 급감했다. 1만명을 웃돌던 일도1동은 2216명으로 쪼그라들었다.

2000년대 초반 제주시 용담동 상공에서 바라본 제주시내의 모습. 사진 가운데 우뚝 솟은 제주칼호텔이 보인다. 오른쪽 삼성초등학교 옆 건축물은 장원월드컵아파트다. [사진출처-사진으로 보는 제주역사]

제주도는 성장 과정에서 자연환경의 보전과 토지의 효율적 이용을 위해 1994년 제주도 종합개발계획에 건축물 고도관리 기준을 언급했다. 당시 제시된 고도지구는 35m였다.

2년 뒤 제주도는 경관고도 규제계획을 수립하고 제주시 동지역의 주거지역 고도는 최고 45m, 일반상업지역은 최고 55m로 제한했다. 읍면지역의 상업시설은 최대 30m로 정해졌다.

현재까지 고도지구로 지정된 곳은 주거와 상업지역을 합쳐 총 261곳이다. 이는 전국 고도지구 892곳의 29.9%를 차지한다. 면적은 제주 전체 토지의 3.4%인 62.3㎢다.

고도지구 지정은 제주만의 경관과 조망환경 보호를 위한 조처였다. 오름과 해안 경관 등 지역 특유의 자연환경과 거주민의 주거환경을 복합적으로 고려한 결정이었다.

1996년 설정된 고도지구는 지금도 유지되고 있다. 30년 가까이 이어진 고도관리 방안은 '어디서든 한라산을 볼 수 있다'는 현재 제주의 스카이라인을 만들었다. 

기사 다음 편에 이어집니다.