대법 “임차권 등기 완료 전 이사하면 임차인 대항력 없다”

서울 서초동 대법원 모습. 김정효 기자 hyopd@hani.co.kr

집주인이 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 임차권 등기를 신청했더라도 등기 완료 전 이사했다면 애초 가졌던 임차권의 대항력이 소멸된다는 대법원 판단이 나왔다. 대항력은 임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 부동산 매수인 이아무개씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 소송에서 원심의 원고승소 판결을 지난달 15일 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 11일 밝혔다.

세입자 ㄱ씨는 집주인 ㄴ씨와 지난 2017년 2월 보증금 9500만원, 임대 기간을 2년으로 하는 임대차계약을 맺었다. 당시 ㄱ씨는 집주인이 보증금 반환을 지체할 경우 보증금 상당 금액을 지급하는 보험계약을 서울보증보험과 맺은 상태였다. 2019년 2월 임대차계약 종료 이후에도 집주인이 ㄱ씨에게 보증금을 돌려주지 않자, 서울보증보험은 ㄱ씨를 대신해 2019년 3월12일 임차권등기명령을 신청했다. 임차권등기란 임차인이 보증금을 받을 권리가 있음을 주택 등기부에 기재하는 제도다.

그런데 ㄱ씨는 등기가 완료된 같은해 4월8일 이전인 4월5일 서울보증보험으로부터 보험금을 지급받고 이사를 했다. 임차권등기가 완료되기 전에 집을 비우면 대항력은 일반적으로 소멸한다.

이 집은 이후 강제경매에 넘겨져 이씨가 2021년 7월 매수했다. 서울보증보험은 ㄱ씨로부터 양도받은 보증금 채권 가운데 경매 배당으로 다 받지 못한 잔액을 지급하라며 이씨를 상대로 소송을 냈다.

1·2심은 서울보증보험의 손을 들어줬다. 1·2심 법원은 이씨가 임대인의 지위를 승계했고, ㄱ씨의 임대차보증금 반환채권을 양수한 서울보증보험에는 대항력이 여전히 살아있으므로 이씨가 임차보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 봤다. ㄱ씨가 집을 비우기 전 법원의 임차권등기명령이 있었고 강제경매 전 등기가 완료됐으므로, 임차권등기 제도의 취지를 고려하면 ㄱ씨에게 대항력이 있다는 논리였다.

그러나 대법원은 ㄱ씨의 대항력이 소멸돼 서울보증보험이 이 주택에 대한 임차권도 없다는 취지로 판단을 뒤집었다. 대법원은 “임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다”며 “임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다”고 설명했다.

그러면서 대법원은 “원심은 ㄱ씨가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후, ㄱ씨가 이씨에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지를 판단했어야 한다”며 “원심의 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다．

오연서 기자 loveletter@hani.co.kr