[2025 서울머니쇼] "광진·마곡·위례 저평가 … 수도권 10년차 역세권 대단지 노려라"

부동산 격변기 내집마련 전략
단기간 급등한 강남 신축 따라
서울 집값 '키맞추기' 이어질듯
가성비좋은 오래된 아파트 주목
짧은 기간 관망세 이어져도
2년뒤까지 수도권 입주 가뭄
갈수록 상승 압력 거세질것

◆ 서울머니쇼+ ◆

'애매모호' '안갯속'.

2025 서울머니쇼에 연사로 나선 부동산 전문가들이 올해 부동산 시장의 특징으로 거론한 단어다. 다만 안갯속에서도 알짜 매물을 찾는 노력을 기울여야 할 때라고 강조했다.

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강도 높은 대출규제는 부동산 매수 심리를 억누르고 있고, 미국의 '관세정책' 등 거시경제 상황은 주택 매매가격 하락 요인으로 작용하고 있다. 반면 2년간 계속된 서울 전세가격 상승 등 매매가격을 밀어올릴 요소도 혼재돼 있다. 새 정부 출범을 앞두고 정책 불확실성은 최고조다.

이 때문에 8일 서울 강남구 코엑스에서 열린 2025 서울머니쇼에 참석한 부동산 전문가들은 단기적으로는 시장 관망세가 이어질 것이라고 봤다. 하지만 조기 대선 실시 이후 하반기로 갈수록 수급 불안에 따른 매매가격 상승 압력도 심해질 것이라는 예상이 많았다. 이 때문에 '똘똘한 투자 전략이 매우 중요한 시기'라는 조언이 줄을 이었다. 1주택자와 무주택자 등 '살 집'을 찾는 실수요자들은 저가 매물을 선별해 투자할 필요가 있다는 뜻이다.

앞으로 주택 가격 상승 여력이 높은 지역으로는 서울 광진·마곡과 위례, 하남미사, 인덕원 등 서울 외곽과 주변 경기 지역이 꼽혔다. 짧은 기간에 가격이 급등한 강남 3구(강남·서초·송파)나 용산구와 달리 '가성비 투자'가 가능하다는 이유에서다. 최근 2~3년간 매수세가 집중적으로 몰렸던 신축(준공 5년 이내) 아파트 말고 10~15년 차 아파트를 눈여겨보라는 조언도 있었다. 재건축 유망 지역으로는 서울 한강변과 양천구 목동 등이 꼽혔다.

전문가들은 현재 상황이 '관망세'이기는 하지만 부동산 시장을 아예 쳐다보지 말아야 하는 상황은 아니라고 입을 모았다. 지금은 가격 하락 요인과 상승 요인이 팽팽하지만 시간이 갈수록 상승 압력이 더 강해질 가능성이 높다는 것이다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장은 "주택 거래량, 수요자 구매력, 주택 공급, 금리 등 가격을 결정하는 요소에는 여러 가지가 있지만 결국 장기 방향을 결정하는 것은 수급 문제"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 " 실거주 입장에선 급매물 위주로 관심을 가져야 할 시기"라고 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 9640가구, 2027년엔 9573가구로 예상된다. 올해 예정 물량(3만7681가구)의 4분의 1 수준이다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "수도권에서 적어도 3년은 전월세 가격이 불안할 위험이 높다"며 "부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 요소"라고 말했다.

전문가들은 집값 향방에 영향을 줄 또 다른 요소로 '금리'를 꼽았다. 전월세 가격이 올라가는데 주택담보대출 금리가 내려가면 주택 매매가격에 상당한 압력을 줄 수 있다는 것이다.

새 정부의 주택 정책에 대해서는 '투트랙'으로 진행될 가능성이 높다는 분석이 많았다. 인구 감소와 산업 기반 약화로 하방 압력이 가중된 지방 부동산 시장에는 완화책을 펴고, 주택 수급 문제로 상승 압력이 강한 서울·수도권은 상대적으로 규제 분위기가 지속된다는 예측이다. 투자가 유망한 지역을 묻는 질문에는 서울 외곽 지역이 꼽혔다. 강남 3구 등 기존 인기 지역은 짧은 기간에 급등해 '가격 매력'이 낮은 반면, 나머지 서울 지역은 상승 여력이 있다는 것이다. 최 센터장은 "양극화를 피할 수 없는 추세라도 일정 부분의 '갭 메우기'가 나올 수 있다"고 내다봤다.

[손동우 기자 / 박나은 기자]