[알기 쉬운 부동산] 임차인의 원상복구의무에 대하여

이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원

임대인의 임대차계약이 종료돼 임대보증금을 반환해 줘야 하는 날, 임대한 주택을 다녀와 당황하는 이들이 적지 않다. 원칙적으로 임대차계약이 종료되면 임차인은 사용했던 공간을 원래의 상태대로 돌려놓아야 한다. 이를 원상복구의무라고 한다.

그런데 임차인에게 어느 정도 수준의 원상복구 부담을 요구할 수 있는지에 대해선 기준이 명확하지 않아 분쟁으로 이어지기 일쑤다. 이에 원만한 해결을 위해 임차인의 원상복구 의무와 판례를 통해 인정된 기준, 그리고 분쟁을 예방법을 살펴보기도 한다.

현실적으로 임대차계약서에선 원상복구의무를 누가 질 것인가를 포함하는 경우가 많다. 그리고 계약서에 기재된 내용과 법적 기준이 다를 경우에는 법을 우선 적용된다. 이를 고려해 임차인은 원상회복과 관련한 계약 내용을 신중하게 합의하여 작성하는 것이 중요하다. 유지보수는 건물의 기본적인 관리에 관한 사항으로 임대인이 부담해야 하지만, 원상복구는 사용 중에 발생시킨 변화에 대한 것으로 임차인의 부담이 된다. 이 차이를 알아두면 불필요한 비용을 부담하는 일을 막을 수 있다.

민법 제654조에서는 '임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환해야 한다'라고 정하고 있다. 같은 법 제615조에서는 '임차인은 고의 또는 과실로 임차 목적물에 손해를 입힌 경우, 이를 원상으로 복구해야 한다'라고 명시하고 있다.

즉, 임대차가 종료된 후 임차인은 원상복구를 해야 하지만, 노후화나 자연적인 마모는 예외로 인정된다는 것이다. 판례를 통해 더 구체적인 원상복구 기준을 살펴보면 크게 크게 세 가지 기준에 따라 결정됨을 알 수 있다.

첫째, 자연적인 마모와 노후화. 건물을 사용하면서 발생하는 일반적인 마모는 원상복구 대상이 아니다. 예를 들어, 장기간 사용으로 바닥이 닳거나 벽지가 자연스럽게 변색하면 임차인은 책임이 없다.

둘째, 임차인의 고의·과실에 의한 손상. 벽에 못을 박아 생긴 구멍, 바닥이 심하게 긁힌 자국, 시설물을 임의로 변경하면 등에서는 임차인은 원상복구 의무가 있다. 원래 타일이었던 바닥을 나무 바닥으로 바꿨다면 다시 원래 상태로 회복해 줘야 한다.

셋째, 계약서에 명시된 사항. 임대차 계약서에 별도로 원상복구에 관한 조건이 기재되어 있다면, 해당 조항을 따르는 것이 원칙이며 특히 상가 임대차의 경우 원상복구 조항이 자세히 기재되는 경우가 많다. 이처럼 원상복구 범위는 임차인의 사용 방식과 계약 내용에 따라 달라질 수 있다. 따라서 계약을 체결할 때 미리 사진이나 동영상을 남기거나 원상복구 조항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원