“저가주택보다 고가주택이 유리”...충격적 분석결과 나왔다 ‘세금의 역설’

현재 부동산 보유세 구조가 고가 주택보다 저가 주택 보유자가 더 큰 세부담을 지는 역설적인 구조라는 국책연구원의 분석이 나왔다. 과세 기준인 공시가격이 실제 주택 시세를 제대로 반영하지 못하면서 세금 부담의 형평성이 무너지고 있다는 지적이다.

5일 한국조세재정연구원에 따르면 송경호 연구위원은 최근 이 같은 내용이 담긴 ‘종합부동산세의 경제적 효과 및 향후 정책 방안’을 발표했다. 보고서는 종합부동산세가 조세 부담의 형평성과 부동산 가격 안정, 지방재정 균형이라는 정책 목표에 부합하고 있는지를 2020~2022년 재정패널 데이터를 바탕으로 분석했다.

분석 결과 시세 기준으로 저가 주택 보유자의 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담률이 고가 주택보다 더 높은 것으로 나타났다. 세금 총액이 아닌, 자산가치 대비 실효세율을 기준으로 할 때의 결과다.

보고서는 그 원인으로 공시가격 문제를 꼽았다. 공시가격은 정부가 발표하는 주택 가격으로, 보유세를 매기는 기준이 된다. 그러나 이 가격이 실제 거래가인 시세를 얼마나 반영하느냐는 주택 유형이나 위치에 따라 크게 달라 실질적인 세 부담도 불균형해진다는 지적이다.

송 연구위원은 “특히 저가 주택 구간에서 공시가격의 시세 반영률 편차가 크다”고 지적했다. 실제로 시세가 5억원인 공동주택은 공시가격이 시세의 80% 수준인 4억원으로 책정되는 반면, 시세 6억원인 단독주택은 반영률이 50%에 그쳐 공시가격이 3억원으로 낮게 잡힐 수 있다. 더 비싼 주택이 공시가격 기준으로는 오히려 낮은 세금을 내는 ‘역전 현상’이 발생할 수 있다는 얘기다.

송 연구위원은 “공시가격의 시세 반영률을 균형적으로 조정하는 작업이 필요하다”며 “특히 저가 주택 구간에서 이를 시급히 개선할 필요가 있다”고 밝혔다.

소득 대비 보유세 부담도 역진적이었다. 특히 다수의 60대 이상 은퇴한 고령층에서 번 돈의 25% 이상을 보유세로 내는 기형적인 모습도 포착됐다.

종부세는 고령자나 장기 보유자에게 세금을 깎아주거나 납부를 유예해주는 장치가 있다. 하지만 재산세는 이런 제도가 없어 고령층에게 부담이 크다는 점도 보고서는 짚었다. 송 연구위원은 “재산세에도 소득이 없는 고령자를 위한 보호 장치가 필요하다”고 제안했다.