"STO도 임장은 필수!"…소액 투자로 5%대 부동산 수익 얻는 법은?

[싱글파이어 머니쇼⑩] 박민규 한국투자부동산신탁 신탁사업3본부&정비사업실 상무
STO, 중요한 건 물건이지!!

박민규 한국투자부동산신탁 신탁사업3본부&정비사업실 상무가 3일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 머니투데이 주최로 진행된 '싱글파이어 머니쇼'에서 'STO, 중요한 건 물건이지!!'에 대해 강연을 하고 있다. /사진=김창현

"부동산은 항상 캐시플로우(현금 흐름)가 있습니다. 그런데 STO(토큰증권발행)든 리츠(REITs)든 부동산펀드든 그 기초가 되는 부동산이 현금 흐름을 창출할 수 있는 상품인지, 좋은 임차인이 들어와 있는지를 직접 봐야 할 필요가 있습니다"

박민규 한국투자부동산신탁 상무는 지난 3일 서울 강남구 코엑스에서 열린 '싱글파이어 머니쇼'에서 이렇게 말했다.

부동산 STO는 금융위원회로부터 혁신금융서비스(규제 샌드박스)로 지정받아 최근 2~3년 사이 사업을 시작했다. 대형 오피스 건물·관공서·데이터센터·물류센터 등 다소 큰 규모의 부동산을 대상으로 하는 리츠와 달리 소형 상가나 작은 건물 한 채 등 상대적으로 작은 규모의 개별 부동산 한 건에 투자한다. 자본시장법에 따라 부동산에서 나오는 수익에 대한 지분율을 나눠 파는 것이다. 오피스처럼 임차료를 받을 수도 있고 백화점처럼 임차인의 매출과 연동된 수수료를 받을 수도 있다. 부동산의 최대 단점인 '낮은 유동성'을 보완해주는 상품이다.

박 상무는 STO가 아직 시장 초기 단계고, 법제화가 완전히 끝나지 않아 인지도가 낮지만, 적은 자본으로 부동산에 투자할 기회임을 분명하다고 설명한다. 박 상무는 "STO를 이용하는 대부분 고객이 20대부터 40대까지다"며 "적은 시드머니로도 부동산 같은 큰 상품에 투자하고 싶다는 니즈를 충족하는 니치 상품이다"고 했다.

현재 한국투자부동산신탁이 운용하고 있는 사업장은 △서울 문래동 공차 △전주 시화연풍호텔 △서울 신도림의 핀포인트타워 △서울 서울숲의 코오롱타워다. 박 상무는 "모두 15억에서 20억 정도로 고만고만한 규모"라고 했다.

박 상무는 부동산 STO에 투자하더라도 반드시 실제 현장에 방문해 봐야 한다고 강조했다. 수익만 일부 나눠 갖더라도 임장은 필수라는 뜻이다. 그는 "정신 똑바로 차리고 물건을 보셔야 한다"며 해외 부동산 펀드의 실패 사례를 예로 들었다.

박 상무는 "해외 부동산 펀드가 한 때 인기였으나 물건의 밸류에이션이나 운영 상태 등을 확인하지 않고 트렌드만 따라가서 그렇다"며 "국내에서도 사진으로 보면 평평한 대지인데 실제 가보면 경사 때문에 못 쓰는 땅인 경우도 있다"고 했다. 그러면서 "서울에 강남·가로수길·홍대가 한때 엄청나게 북적였는데 최근 가보면 많이 비었다"며 "요즘처럼 리테일이 옮겨 다니는 시대에는 직접 현장에 가지 않으면 확인할 수 없는 부분"이라고 했다.

박 상무는 부동산 '물건'뿐만 아니라 거기에 연관된 '사람'도 확인해야 한다고 조언했다. 부동산은 항상 캐시플로우가 있지만, 그 현금흐름을 만드는 건 '사람'이라는 의미다. 그는 "당연히 부동산 소유자가 누구인지를 알아봐야 하고, 이걸 누가 관리하는지, 임차인이 얼마나 제대로 장사를 하는지, 어떤 손님이 방문하는지를 살펴보는 것이 숙제"라고 했다.

배한님 기자 bhn25@mt.co.kr