중견 건설사 덮친 '미수금 공포'…지방·非아파트가 '부실 뇌관'

자금줄 끊겨 줄도산 위기…올들어 10곳이 법정관리
건설사 미수금 1년새 3배 이상↑
악성 미분양 20개월 연속 늘어나
지난달 2.5만가구…지방이 82%
생숙·오피스텔 시장 등도 '된서리'
중견사 28%가 유동성 '빨간불'
PF자금 막히자 연쇄부실 이어져
분양 해지·공사비 갈등까지 덮쳐
자본잠식 수두룩…생존 갈림길

기사와 무관. 사진=게티이미지뱅크

시공능력평가 100위 내 A건설이 지난해 상반기 준공한 광주광역시 역세권 아파트는 전체 물량의 절반 이상(올 3월 기준)이 미분양 상태로 남아 있다. 공사비 절반가량이 미수금이다. 지난 3월 인천과 울산에서 B건설과 C건설이 분양한 오피스텔에는 청약자가 각각 2명, 6명에 그쳤다. 이들 건설사는 공사를 진행할지 고민에 빠졌다.

지방과 비아파트 시장 침체로 누적된 미수금이 건설업계 부실의 뇌관으로 떠올랐다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색, 경기 침체, 대출 규제 등이 복합적으로 작용해 ‘주인을 못 찾은 집’이 늘고 있어서다. 분양대금을 제때 회수하지 못한 건설사들은 ‘빈 곳간’으로 생존의 갈림길에 내몰리고 있다.

 ◇미수금 쌓이고 대위변제하기도

30일 건설업계에 따르면 시공능력평가 50위 이내 D건설은 분양미수금이 2023년 1537억원에서 지난해 4752억원으로 세 배가량으로 늘어났다. 경기뿐 아니라 경북 경주, 충남 천안 등 수도권 외곽과 지방에서 미수금이 쌓였다. 부산과 경기 용인 등에서 도급으로 아파트를 짓는 E건설도 공사미수금이 1년 새 150억원에서 568억원으로 급증했다. 공사비 지급 여력이 부족한 발주처가 많아 미청구 공사비도 눈덩이처럼 커지고 있다.

기껏 지어놓은 집이 잘 안 팔리는 게 주요 이유로 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 전국 ‘준공 후 미분양’ 물량은 올해 3월 기준 2만5117가구에 달한다. 2023년 7월(9041가구) 이후 20개월 연속 증가세를 나타냈다. 이 중 81.8%(2만543가구)가 지방에 몰려 있다. 업계에서는 건설사가 숨긴 물량이 많아 준공 후 미분양이 3만 가구를 훨씬 웃돌 것으로 추정한다. 대형 건설사 관계자는 “미분양을 축소 신고하는 건설사가 적지 않다”며 “지방 A지역은 미분양이 정부 통계보다 세 배 많다는 소문이 돌 정도”라고 전했다.

지식산업센터와 생활숙박시설, 오피스텔 등 비아파트 시장도 암울하긴 마찬가지다. 한때 아파트 대체재로 인기를 끌었지만 ‘똘똘한 아파트 한 채’ 선호와 금융권 대출 규제 강화로 찬바람이 불고 있다. 시세가 하락하자 분양계약 해지 소송도 기승을 부리고 있다. 지난달 경기 수원의 한 지식산업센터 분양 계약자들이 중도금을 납부하지 않아 시공사가 약 98억원을 대위변제하는 일도 벌어졌다.

 ◇4곳 중 1곳이 자금난 악화

악재는 수두룩하다. 건설업계는 사업성이 양호한 현장에도 PF 자금이 돌지 않고 있다고 하소연한다.

금융비용만 문제가 아니다. 자금줄이 막힌 시행사가 망하면 시공사가 빚을 대신 떠안는 PF 우발채무가 급증할 수밖에 없다. 인건비와 원자재 가격은 내려갈 줄 모르고, 공사비를 둘러싼 갈등도 잦아들지 않고 있다. 최근 안전사고가 잇달아 관리 비용도 더 늘어날 전망이다. 브랜드 인지도가 낮아 지방이나 비아파트 시장을 주로 공략해온 중소·중견 건설사의 고충은 훨씬 심하다.

자금난을 더 이상 버티지 못하고 무너지는 업체가 잇따르고 있다. 올해 1분기에만 신동아건설(58위), 대저건설(103위), 삼부토건(71위), 안강건설(116위), 대우조선해양건설(83위·2023년 기준), 삼정기업(114위), 삼정이앤시(122위), 벽산엔지니어링(180위), 이화공영(134위), 대흥건설(96위) 등 시공능력평가 200위 내 중견 건설사 10곳이 법정관리를 신청했다.

작년 말 기준 중견 건설사 4곳 중 1곳의 부채비율이 200%를 초과했거나 자본잠식 상태에 빠져 있다. 사업·감사보고서를 공시한 185개 회사 중 51곳(27.6%)이 여기에 해당한다. SG신성건설의 부채비율은 2514%나 된다. 삼정기업, 삼정이앤시, 이화공영 등 올해 법정관리 길을 걷게 된 회사의 부채비율(작년 말 기준)은 모두 200%대다. 나이스신용평가는 최근 펴낸 보고서에서 영업적자를 내고 부채비율이 400%를 웃도는 부실 징후 건설사를 작년보다 4곳 늘어난 15곳으로 제시했다.

이인혁/임근호 기자 twopeople@hankyung.com