가족 간 부동산거래땐 증여·양도세 주의

이신규의 절세노트
시세보다 싼 거래액
추가로 세금 낼수도
실거래가 없는 상가
감정가 받아 봐야

가족 간 부동산거래는 주로 증여나 상속으로 이뤄지지만 종종 매매 형식으로도 진행된다. 통상 양도소득세는 실제 거래 가격 기준으로 계산한다. 가족 간 매매 시 실제 거래 가격보다 싸거나 비싸게 거래할 수 있는데, 이 경우 증여세와 양도세에 주의해야 한다.

아버지 소유의 부동산을 아들이 시세보다 저렴하게 매입한 사례를 예로 들어보자. 시세보다 낮은 금액으로 거래하면 이익을 받는 아들 쪽에 증여세가 부과된다. 부동산을 시세보다 저렴하게 매도한 부친은 양도 가격을 인정받지 못하고 시세를 기준으로 양도세를 낼 수도 있다. 현행 상속증여세법에선 가족 간 거래 시 시세와 실제 거래 가격의 차액이 시세의 30% 또는 3억원을 넘으면 그 차액에 시세의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액만큼은 증여받은 것으로 본다. 예를 들어 아버지 소유 부동산 시세가 20억원인데 아들이 12억원에 매수했다면 시세와 실제 거래 가격 차이가 8억원이다. 이에 따라 이익을 본 아들은 시세와 거래 가격의 차액 8억원에 시세의 30% 또는 3억원 중 적은 금액인 3억원을 차감한 5억원에 대해 증여세를 내야 한다.

소득세에선 특수관계인 간 거래 가격이 당시 시세와 3억원 이상 또는 시세의 5% 이상 차이가 난 때는 그 거래 자체를 부인하고 시세를 기준으로 양도세를 다시 계산한다. 같은 사례에서 아버지가 매도한 가격이 시세와 크게 차이가 나기 때문에 과세당국은 시세인 20억원을 기준으로 양도세를 재계산해 추가 과세할 수 있다는 얘기다.

이처럼 가족 간 거래에서 시세와 일정 수준 차이가 나는 금액으로 거래하면 증여세와 양도세가 중복으로 발생할 여지가 있어 시세를 파악하는 게 중요하다. 시세 기준은 아파트처럼 실거래 가격이 있으면 최근 거래가를 기준으로 한다. 만약 상가처럼 실거래 가격이 없는 경우라면 감정을 받아 거래하는 것이 안전하다.

이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 세무팀장