“흙수저인 내게도 희망이”...꿈도 꾸기 어렵던 수억원짜리 내집마련, 정부가 돕는다? [부동산 이기자]

[부동산 이기자-50]
지분형 모기지 쉽게 보기
공유형 모기지와 차이점은

서울 아파트 전경. [사진출처=뉴스1]

서울 아파트값은 지난 10년간 급상승 했습니다. 청년과 신혼부부, 사회초년생이 주로 관심 갖는 소형 아파트값도 마찬가지입니다. 서울의 전용면적 60㎡ 이하 아파트 평균 매매가는 2014년엔 2억 9869만원이었는데 2024년엔 7억 9634만원으로 뛰었습니다. 25평을 넘지 않는 소형 단지의 평균 가격이 10년 사이 167%나 오른 겁니다. 이는 부동산 정보업체 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 수치입니다.

소형 아파트값도 8억원에 달하니 대출 없이는 내 집 마련이 어려운 상황입니다. 청년층이 ‘영끌족(영혼까지 끌어 대출)’으로 내몰리고 있죠. 정부 입장에서도 가계 대출이 계속 늘어나는 건 부담입니다. 그래서 최근 금융당국 수장들이 한 가지 아이디어를 냈습니다. 정부와 개인이 집을 함께 구매하면 어떠냐는 겁니다. 이른바 ‘지분형 모기지’ 제도입니다. 구체적인 내용을 한 번 살펴보겠습니다.

지분형 모기지란···정부와 함께 집 구매

김병환 금융위원회 위원장이 지난달 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 기자간담회에서 지분형 모기지에 대한 구상을 밝히고 있다. [사진출처=연합뉴스]

지분형 모기지는 쉽게 말해 정부와 공동 명의로 집을 사는 겁니다. 예를 들어 6억원짜리 아파트를 산다고 가정해볼까요. 내 돈은 1억원을 내고 은행에서 2억원을 대출 받습니다. 그리고 나머지 3억원은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 참여해 대금을 치르는 식입니다. 정부 지분이 절반인거죠.

대신 나중에 집을 팔 때도 정부와 수익 또는 손실을 나눠야 합니다. 만약 집값이 오른다면 정부가 투자한 지분 비율만큼 차익을 가져가는 겁니다. 앞서 언급한 6억원짜리 아파트를 7억원에 팔았다면 1억원의 차익이 생기게 되는데요. 정부가 지분 절반을 가졌으니, 1억원 중 5000만원을 가져가는 거죠. 물론 아직은 이 같은 구상 정도만 제시된 상황입니다. 누가 어떤 주택을 살 때 이 제도를 적용할 건지 세부적인 내용은 나오지 않았습니다.

목돈 적어도 주택 매수...사실상 ‘월세’는 내야

개인 입장에서 장·단점을 알아볼까요. 일단 목돈을 충분히 마련하지 않아도 집을 살 수 있는 게 최대 장점입니다. 집을 오롯이 쓰며 안정적으로 오래 거주할 수 있죠. 다만 엄연히 정부도 지분이 있는 만큼 일정 부분 ‘사용료’를 내는 방안이 검토되고 있습니다. 사실상 월세로 느껴지겠죠. 그래도 대출 이자나 주변 월세보단 낮은 수준일 가능성이 높습니다.

[매경DB]

부동산 업계에선 자율성이 보장될지 의문이란 게 단점이라고 합니다. 정부도 지분이 있는 만큼 판매 시점에 협의 절차가 필요할 테니까요. 과연 내가 원하는 시기에, 원하는 가격으로 집을 팔 수 있을까 싶습니다. 집값 급등기라면 시장을 안정시킬 책임이 있는 정부가 과연 비싼 값에 집 파는 걸 동의해줄까요. 반대로 개인 사정상 집을 싼 값에 급하게 팔아야 할 때도 있습니다. 정부가 느끼기엔 손해일 수 있는데 조율이 될까 싶습니다.

가계 대출 줄겠지만...재정 부담은 어떻게?

집값 하락기에도 마찬가지입니다. 금융당국은 “주택가격이 떨어지는 경우 주택금융공사가 들어간 지분을 후순위로 해서 먼저 손실을 부담하는 구조로 생각 중”이라고 밝혔습니다. 이러면 정부가 세금으로 집값 하락에 따른 구매자의 손실을 메꿔준다는 비판이 나올 수 있습니다.

또한 정부가 지분을 투자하면 영끌족이 줄긴 할 겁니다. 정부가 투자하는 만큼 대출을 덜 받게 되니 말입니다. 그 대신 재정 부담이 늘어난다는 게 단점으로 꼽힙니다. 정부가 집값을 떠받치고 있는 모양새도 나올 수 있습니다. 아울러 세금도 풀어야 할 숙제 중 하나입니다. 집을 살 때 내는 취득세·등록세, 집을 보유할 때 내는 재산세, 집을 팔 때 내는 양도세도 지분대로 내게 되는 걸까요.

기존 ‘수익공유형 모기지’와 같은 듯 다르다

과거에도 비슷한 제도가 도입된 적이 있습니다. 현재까지 운영되고 있는 ‘수익공유형 모기지’ 제도가 그 주인공입니다. 생애 최초로 집을 사거나, 5년 이상 무주택인 사람이 집을 살 때 활용할 수 있는 제도입니다. 소득과 자산 기준도 있는데요. 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하), 순자산가액 4억 8800만원 이하가 조건입니다.

[사진출처=주택도시기금 홈페이지]

요건이 맞는 이들이 집을 살 때 정부가 연 1.8%란 낮은 고정 금리로 대출을 해주는 게 핵심입니다. 대출한도는 2억원 이내입니다. 최근 시중은행들의 주택담보대출 고정금리가 3.4%~5.3% 수준이란 걸 고려하면 상당히 낮은 금리죠. 그 대신 나중에 집을 팔 때 정부와 수익을 공유하도록 했습니다.

지분형 모기지와 수익공유형 모기지는 나중에 집을 팔 때 정부와 수익을 나눠야 한다는 게 공통점입니다. 차이점은 정부가 직접 지분을 매입하느냐, 정부가 대출 지원하느냐 인겁니다. 주택 소유 관점에서 보면 지분형은 정부와 개인이 공동 명의로 집을 갖는 거고, 수익공유형은 개인이 100% 소유하게 되는 게 다릅니다.

수익공유형 모기지는 2013년 도입될 당시엔 화제를 모았습니다. 하지만 집값이 오를 때 이익을 온전히 누릴 수 없다는 것에 대한 거부감이 컸던 제도로 평가됩니다. 우리나라는 내 집 마련이 곧 자산 형성이란 인식이 워낙 강하기 때문입니다. 특히 집값 상승기에 외면 받는 경향이 있는 것으로 나타났습니다. 지분형 모기지도 이런 거부감을 어떻게 해소할지가 관건으로 꼽힙니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.