제주 최고층 드림타워보다 높은 40층 건물 허용

30년 만에 고도지구 완화
문화유산·비행안전구역 이외 대부분 해제
주거지역 25층·준주거지역 30층·상업지역 40층 허용
“압축도시 조성…원도심 재개발 활성화”
2026년 조례 개정…2027년 적용

제주도가 30년간 유지해온 고도지구 규제를 대폭 완화한다.

이에 따라 현재 제주도내 최고층인 제주시 드림타워 복합리조트(38층)보다 높은 40층짜리 건물도 들어설 수 있게 된다.

제주 최고층(38층·높이 169m) 제주시 노형동 제주드림타워복합리조트. 롯데관광개발 제공

제주도는 30년간 유지해온 고도지구를 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역만 유지하고 나머지는 대부분 해제하며, 주거·상업지역은 기준높이와 최고높이로 관리체계를 전환하는 내용을 담은 ‘압축도시 조성을 위한 고도관리방안’을 24일 발표했다.

개편안에 따른 기준높이는 주거·준주거지역 45ｍ, 상업지역 55ｍ로, 이 범위 내에서는 별도의 도시·건축공동위원회 심의 없이 건축이 가능하게 할 계획이다.

최고높이는 주거지역 75ｍ(25층), 준주거지역 90ｍ(30층), 상업지역 160ｍ(40층)까지 허용하는 방안을 제시했다. 기준 높이를 초과할 경우 도시·건축 공동위원회 심의를 거친다.

제주도는 이번 개편안을 적용하면 제주시 원도심 상업지역인 일도1동, 이도1동, 삼도1동 등의 일부에서는 최고 40ｍ(층당 4ｍ) 건물이 들어설 수 있다고 설명했다. 예외적으로 허용된 38층의 제주 최고층 드림타워보다 2층 더 높게 건축할 수 있는 셈이다.

제주시내 전경.

현행 건축물 고도가 동(洞) 지역 기준 주거·준주거지역이 45ｍ, 상업지역 55ｍ인 것과 비교하면 제주의 스카이라인에 큰 변화가 예상된다.

제주도는 층당 3ｍ의 주거시설의 경우 이론적으로는 40층을 넘을 수 있겠지만, 비행안전구역 등의 다른 제한을 받아 사실상 어렵다고 덧붙였다.

제주도의 고도지구는 1994년 제주도 종합개발계획, 1996년 경관고도 규제계획에 따라 도시관리계획으로 결정돼 30년간 유지돼 왔다.

제주도내 주거·상업지역 261곳, 62.3㎢의 83% 인 51.7㎢ 가 고도지구로 전국 평균(7.8%)을 크게 웃돈다.

광범위한 고도지구 지정은 낮은 스카이라인을 유지하는 데 기여했으나, 일부 도시관리 해결 과제도 함께 나타났다.

건축물 높이 제한으로 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 지가가 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동했다. 이 과정에서 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반시설 확충에 따른 도시 관리비용도 증가하게 됐다.

또한 도심 내 재개발 활성화가 어려워지면서 원도심은 인구가 빠져나가고 상권이 쇠퇴하는 공동화 현상이 심화돼 제주 도시관리 측면에서 새로운 접근법이 필요하게 됐다.

이에 제주도는 2023년 11월 도시기본계획에서 고밀·복합형 압축도시(Compact city)를 도시관리 방향으로 설정하고, 지난해 5월부터 ‘압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립용역’을 추진 중이다.

새 방안에는 대규모 건축물에 대한 관리체계도 포함됐다.

100세대 이상이거나 대지면적 3000㎡ 이상 공동주택, 주거복합·숙박시설(5000㎡ 이상) 등은 조례상 용적률을 낮추고 지구단위계획을 통해 인센티브를 제공할 예정이다.

인센티브는 녹지 및 보행공간, 제로에너지건축물, 녹색건축물, 지능형 건축물, 재생에너지 및 임대주택 등이다.

또한 주거·상업지역 내 주요 경관축과 경관구역 설정 등 지역 여건에 맞는 시가지 경관관리 가이드라인을 마련해 도시관리계획에 반영할 예정이다. 이를 통해 고도지구 해제에 따른 도시경관 저해 우려에 대한 체계적인 대비책도 함께 준비한다.

서울시의 경우 남산, 북한산 주변에 고도지구 경관관리 가이드라인을 운영하고 있다.

이창민 제주도 15분도시추진단장은 “건축물 높이 제한으로 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 지가가 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동하면서 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반 시설 확충에 따른 도시 관리 비용이 증가하고 있다”고 설명했다.

이어 “도시 관리 측면에서 원도심 재개발 활성화를 위해 고도 관리를 완화할 필요가 있다”고 말했다.

제주도는 28일부터 5월 19일까지 도민 의견을 수렴하고 6월 중 전문가 토론회 및 도민 설명회를 거쳐 최종안을 확정해 나갈 계획이다.

제주도는 2026년 고도지구 해제, 용적률 조정 등 도시관리계획 정비와 도시계획조례 개정을 추진해 2027년부터 이번 고도 관리 방안을 적용할 계획이다.

제주=임성준 기자 jun2580@segye.com