제주 스카이라인 30년 만에 바뀐다…상업지역 160m 건축 가능
기준높이 지키면 도시·건축 심의 안 받아도 돼
주거 75m, 준주거 90m, 상업지역 160m까지 허용
제주지역 고도지구가 필수지역만 남기고 사실상 전면 해제된다.
제주도는 30여 년간 유지해 온 고도지구 규제를 대폭 완화하고, 기준높이와 최고높이를 이원화하는 체계를 도입하는 방안을 검토하고 있다고 24일 밝혔다.
제주도는 2023년 11월 도시기본계획에서 고밀·복합형 압축도시를 도시관리 방향으로 설정하고, 지난해 5월부터 '압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립 용역'을 진행 중이다.
세부 방안을 보면 기존 고도지구는 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역만 유지하고, 나머지는 대부분 해제하는 방향으로 논의되고 있다.
다만, 주거·상업지역은 기준높이와 최고높이로 관리체계가 전환될 예정이다.
기준높이는 현행 최고높이 수준인 주거·준주거지역은 45m, 상업지역은 55m로 설정될 전망이다. 이 범위 안에서는 도시·건축 공동위원회 심의를 받지 않아도 건축이 가능하다.
최고높이는 주거지역 75m(25층), 준주거지역 90m(30층), 상업지역 160m(40층)까지 허용하는 방안이 제시됐다. 제주도는 기준높이 초과 시 기반시설, 경관 등을 고려해 도시·건축 공동위원회 심의를 거치는 절차를 도입할 계획이다.
새 방안에는 대규모 건축물에 대한 관리체계도 포함됐다. 100세대 이상이거나 대지면적 3000㎡ 이상 공동주택, 5000㎡ 이상 주거복합·숙박시설 등은 조례상 용적률을 낮추고, 지구단위계획을 통해 인센티브를 제공할 예정이다.
주거·상업지역 내 주요 경관축과 경관구역 설정 등 지역 여건에 맞는 시가지 경관 관리 가이드라인을 마련해 도시관리계획에 반영하는 내용도 담겼다.
현재 도내 주거·상업지역 대부분은 건축물 높이를 제한하는 고도지구로 지정돼 있다. 고도지구는 1994년 제주도 종합개발계획과 1996년 경관고도 규제계획에 따라 도시관리계획으로 결정됐으며, 30년 넘게 유지 중이다.
제주도에 따르면 도내 주거·상업지역 261개소(62.3㎢) 중 83%인 51.7㎢가 고도지구로 지정됐다. 이는 전국 평균(7.8%)보다 10배 이상 높은 수준이다.
지역별로는 주거지역 219개소(55.7㎢)와 상업지역 42개소(6.6㎢)가 있다. 고도지구로 지정되지 않은 나머지 지역은 지구단위계획을 통해 건축물 높이가 관리되고 있다.
제주도는 광범위한 고도지구 지정이 낮은 스카이라인을 유지하는 데는 기여했지만, 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 지가가 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동했고, 이 과정에서 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반시설 확충에 따른 도시 관리비용도 증가하게 됐다고 설명했다.
또 도심 내 재개발 활성화가 어려워지면서 원도심 인구가 빠져나가고, 상권이 쇠퇴하는 공동화 현상이 심화했다고 덧붙였다.
제주도는 오는 28일부터 5월 19일까지 도민 의견을 수렴하고, 6월 중 전문가 토론회와 도민설명회를 통해 최종안을 확정할 방침이다. 이후 내년 고도지구 해제, 용적률 조정 등 도시관리계획 정비와 도시계획조례 개정을 추진해 2027년부터 적용한다는 계획이다.