제주 고도지구 전면 해제...상업지역 건축물 최고 160m까지 허용
제주특별자치도가 준주거지역 건물 높이를 최대 90m, 상업지역은 최대 160m까지 허용하는 방안을 제시했다.
제주도는 압축도시(Compact city) 조성을 위한 고도관리 방안을 개편해 고도지구 규제를 대폭 완화하고 기준높이와 최고높이 이원화 체계를 도입하는 방안을 검토 중이라고 24일 밝혔다.
기존 고도지구는 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역만 유지하고 나머지는 대부분 해제하고, 주거·상업지역은 기준높이와 최고높이로 관리체계를 전환한다는 방침이다.
기준높이는 현행 최고높이 수준인 주거·준주거지역은 45m, 상업지역은 55m로 설정했다. 이 범위 내에서는 별도 도시·건축공동위원회 심의 없이 건축이 가능하다.
최고높이는 주거지역 75m(25층), 준주거지역 90m(30층), 상업지역 160m(40층)까지 허용하는 방안이 제시됐다. 기준높이를 초과할 시 기반시설, 경관 등을 고려해 도시·건축 공동위원회 심의를 거쳐야 한다.
제시된 대안에는 대규모 건축물에 대한 관리체계도 포함됐다. 100세대 이상이거나 대지면적 3000㎡ 이상 공동주택, 5000㎡ 이상 주거복합·숙박시설 등은 조례상 용적률을 낮추고 지구단위계획을 통해 인센티브를 제공한다는 방침이다.
또 주거‧상업지역 내 주요 경관축과 경관구역 설정 등 지역 여건에 맞는 시가지 경관관리 가이드라인을 마련해 도시관리계획에 반영키로 했다.
제주도는 1994년 제주도 종합개발계획, 1996년 경관고도 규제계획에 따라 현행 고도제한이 30여년간 유지돼 있어 개편이 불가피하다고 밝혔다.
'2030년 제주시, 서귀포시 도시관리계획 재정비' 고시에 따르면 지난해 말 기준 도내 주거·상업지역 261곳(62.3㎢) 중 83%인 51.7㎢가 고도지구로 지정됐다.
지역별로는 주거지역 219곳(55.7㎢), 상업지역 42곳(6.6㎢)으로, 고도지구로 지정되지 않은 나머지 지역은 지구단위계획을 통해 건축물 높이가 관리되고 있다.
제주도는 이로 인해 건축물 높이 제한으로 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 지가가 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동했고, 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반시설 확충에 따른 도시 관리비용도 증가했다고 설명했다.
특히 도심 내 재개발 활성화가 어려워지면서 원도심은 인구가 빠져나가고 상권이 쇠퇴하는 공동화 현상이 심화돼 도시관리 측면에서 새로운 접근법이 필요했다고 덧붙였다.
그러나, 고도지구는 한라산 경관을 중심으로 한 조망환경을 보호하는 역할을 해왔다. 관광도시 제주로서는 낮은 스카이라인을 유지하는 것이 곧 정체성이었다.
획일화된 고도 완화는 또 다른 난개발과 교통혼잡, 상하수도 문제를 야기할 수 있다는 우려도 제기된다. 또 특정 지역의 인구 집중과 주택가격 상승, 미분양 논란에서 자유롭지 못한 상황이다.
제주도는 오는 4월 28일부터 5월 19일까지 도민 의견을 수렴하고 6월 중 전문가 토론회 및 도민 설명회를 통해 최종안을 확정해 나갈 계획이다.
2026년에는 고도지구 해제, 용적률 조정 등 도시관리계획 정비와 도시계획조례 개정을 추진해 2027년부터 적용한다는 방침이다.
이창민 제주도 15분도시추진단장은 "이번 고도관리방안으로 도시 외연 확산을 방지하고 자연환경을 보전하면서, 기존 시가지 재건축·재개발을 활성화해 원도심 인구 유입으로 지역경제 활성화가 촉진되기를 기대한다"고 말했다.