[단독]국회도 지적한 부동산 공시가…"인위적 시세반영률, 불신만 키웠다"

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 13일 국토교통부에 따르면 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 3.65%, 서울은 7.86% 상승한 것으로 나타났다. 서울에서는 서초구(11.63%), 강남구(11.19%), 성동구(10.72%) 순으로 상승률이 높게 나타났다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 밀집 지역. 2025.03.13. hwang@newsis.com /사진=

인위적인 시세반영률을 적용한 국토교통부의 공시가격 산정 방식이 시장 불신을 초래한다는 국회의 지적이 나왔다. 특히 현재 시세반영률은 주택 유형과 가격대별로 다르게 적용되고 있는데, 객관적인 시장가치를 반영할 수 있도록 새로운 체계를 구축하고 공시가격 결정에 활용된 자료와 모형을 공개하는 등 투명성을 확보할 수 있는 방안이 필요하다는 지적이다.

22일 머니투데이가 입수한 국회입법조사처 관련 연구보고서에는 우리나라와 주요국의 부동산 가격공시제도 운영 현황 등을 비교해 이같이 문제 삼았다.

부동산 공시가격은 토지, 주택, 건축물 등 부동산을 기반으로 부과되는 조세납부액 기준으로 활용된다. 종합부동산세와 양도세, 증여세, 취득세, 재산세 등 부동산을 기반으로 한 국세와 지방세는 연간 세입예산의 12~15% 수준이며 지방세수에서 차지하는 비중은 약 34%에 달한다.

입법조사처는 "부동산 관련 조세납부액 기준인 공시가격은 '부동산 가격고시에 관한 법률'에 따라 시장가치를 반영한 적정가격으로 산정돼야 한다"며 "그러나 실제로는 부동산 유형 및 가격대별로 국토부가 시세반영률을 달리 적용해 인위적 조정을 함으로써 법의 취지와 모순된다"고 지적했다.

2020년 이후 실제 적용한 시세 반영률/그래픽=윤선정

실제 국토부에 따르면 2025년 기준 부동산 공시가격 시세 대비 비율은 △토지 65.6% △단독주택 53.6% △공동주택 69.0%로 유형별로 다르다. 주택 가격대별로도 공동주택 △9억원 미만 67.5% △9억원 이상 15억원 미만 69.7% △15억원 이상 74.9%, 단독주택 △9억원 미만 52.5% △9억원 이상 15억원 미만 53.2% △15억원 이상 57.7% 등 상이하다. 그러나 해당 시세 반영률이 적용되는 근거는 공개되지 않고 있다.

또 2020년 문재인 정부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 공시가격 상승분이 국민 조세부담을 자동 증가시키는 문제도 발생했다. 지난해 현실화 계획이 폐지되며 시세반영률은 과거 수준으로 낮아졌지만 공시가격이 시장가격을 적정가격으로 산정되고 있지 않아 공시가격에 대한 불신이 해소되지 않고 있다고 입법조사처는 분석했다.

입법조사처는 "일본, 대만, 네덜란드, 미국 뉴욕 등 해외 주요국 부동산 가격공시제도를 살펴본 결과 부동산 공시가격 산정에 있어 시세반영률을 통한 인위적 조정보다는 본연의 시장가치를 반영하기 위해 노력하고 있음을 확인할 수 있었다"며 "공시가격은 시장가치를 최대한 반영하되 조세기준은 납세자의 세부담을 고려해 조정하고 있는데 우리나라의 경우 부동산 가격에 국토부가 설정한 시세반영률을 적용함으로써 조세 당국이 관심 가져야 할 과표조정을 국토부가 수행하는 결과를 초래했다"고 꼬집었다.

일본의 경우 공시가격은 시장가치를 반영한 정상가격으로 산정하지만 재산세 과세표준의 경우 토지는 공시가격의 70%, 주택용지는 재산세 평가액에 1/3 또는 1/6을 적용하는 등 이를 분리해 운영하고 있다. 대만의 경우 거래세의 기준이 되는 공고현가는 시장가치에 근접한 시세반영률(93%)을 적용하되 재산세 기준(공고지가)은 납세자 세부담을 고려, 20%의 낮은 시세 반영률을 적용하고 있다. 미국 뉴욕시도 납세자 세부담을 고려해 시장가치로 산정된 부동산 평가액에 일정 비율의 부과율, 평가액 공제 등을 통해 과세표준을 확정한다.

아울러 부동산 공시가격에 대한 국민적 신뢰를 높이기 위해 독립성 있는 행정기관이 공시가격을 산정하거나 평가자료를 공개하는 등 전문성과 투명성을 높이기 위해 노력하고 있다.

입법조사처는 국토부가 인위적인 시세반영률 조정 방식 대신 객관적인 시장가치를 반영할 수 있는 체계를 구축하는 한편 부동산 공시가격 산정과 조세 등 정책 활용을 분리해 접근해야 한다고 제안했다. 해외 사례처럼 공시가격은 객관적 시장가치를 반영해 산정하고 이를 조세정책 및 행정적 목적으로 활용할 경우 관련 기관들로 구성된 범부처 협동 기구를 구축해 조정하는 방안이다.

뉴욕과 같이 공시가격 결정에 활용된 자료를 적극 공개해 투명성을 제고하는 방안도 제시했다. 뉴욕은 부동산 가격평가의 투명성 확보를 위해 평가에 활용된 자료와 가격모형을 1966년 자료부터 모두 공개하고 있다.

아울러 공시가격제도 신뢰성에 영향을 주는 이의신청 접수부터 처리까지의 절차와 기준을 명확하게 하고 처리 결과를 투명하게 하는 한편 국토부, 한국부동산원, 자지체 등 공시가격 산정 주체들의 업무를 객관적으로 평가하고 형평성 제고 역할을 수행하는 독립 조직 설치도 검토할 필요가 있다고 제안했다.

입법조사처는 "공시가격이 시장가치를 중심으로 객관적으로 산정되면 부동산시장을 반영하는 정보로 공공 및 민간영역에서 폭넓게 활용될 수 있을 것"이라며 "정확한 부동산 가치평가를 통해 국민 부동산자산 보유현황을 파악하고 국내 자산분배 및 불평등 해소에 관한 정책을 개발하고 설계하는데 활용될 수도 있다"고 설명했다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr