'큰손' 떠나는 대형 오피스 조단위 매물 줄줄이 대기

판교 테크원·G1 오피스에
시그니쳐·오렌지센터까지
"강남 아니면 거들떠도 안봐
매수자 없이 매물만 쌓여"

◆ 기로에 선 부동산시장 ◆

대형 오피스 건물이 매물로 쏟아져 나오고 있다. 서울 도심의 오피스 공실률이 높아지고 있는 상황이라 이들 매물은 고스란히 쌓이고 있다.

과거에는 꾸준하게 받는 임대료로 안정적인 수익을 낼 수 있어 국내외 큰손 투자자들에게 주목받았지만 지금은 상황이 완전히 달라졌다.

20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현재 상업용 오피스 시장에서 거래가 진행되는 매물들의 평가가치 합산액은 10조원에 달하는 것으로 추정된다. 몸값이 1조원이 넘는 매물로는 판교 테크원, 시그니쳐타워, G1 오피스 등이 꼽힌다.

판교 테크원은 지하 7층~지상 15층, 연면적 19만7236㎡ 규모로 매각가액은 1조원대 후반에서 2조원 수준으로 예상된다. 최근 10년 내 국내 주요 업무권역 내 공급된 업무시설 중 연면적 3위에 해당한다.

가장 최근에는 이마트가 본사로 쓰고 있는 오렌지 센터가 매물로 나왔다. NH아문디자산운용이 최근 오렌지 센터를 매각하기 위해 부동산 컨설팅펌, 회계법인 등에 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 서울 중구 세종대로7길 37에 소재한 오렌지 센터는 지하 6층~지상 19층, 연면적 3만4172㎡로 이뤄져 있다. 이마트가 서울 성수동 본사와 인근 점포를 크래프톤·미래에셋 컨소시엄에 팔고 2022년 이곳에 둥지를 틀었다. 지하철 1·2호선이 교차하는 시청역과 교통의 요지로 불리는 서울역 사이에 있어 대중교통 접근성이 뛰어난 것으로 평가받는다. 최근 서울역 오피스 시세를 고려했을 때 오렌지 센터 매각가는 3000억원을 웃돌 것으로 추정된다. 인근에 위치한 대형 오피스인 서울스퀘어도 펀드 만기를 앞두고 있어 올 상반기 유력 매물 중 하나로 꼽히고 있다.

오피스 매물들이 시장에 쏟아지고 있지만 이를 소화할 곳이 많지 않다는 게 IB 업계의 지배적인 의견이다. 특히 조 단위 오피스는 풍부한 자금을 갖춘 외국계 투자사나 전략적투자자(SI)로 참여한 기업이 인수하는 게 아니면 거래가 성립되는 사례가 많지 않다.

서울역 KDB생명타워는 CJ올리브영이 본사 사옥을 확보하기 위해 인수 작업을 진행하고 있다. CJ올리브영이 제시한 인수가액은 6000억원대 후반인 것으로 알려진다.

IB 업계 관계자는 "기업들이 전통적으로 선호하는 강남권역 오피스를 제외하면 나머지 권역 오피스들은 매각이 쉽지 않을 것으로 보인다"며 "대규모 공급이 예정돼 있는 광화문, 을지로 인근 도심권역은 공실 우려가 있는 만큼 원매자를 쉽게 찾지 못하는 상황"이라고 말했다. 최근 국민연금공단, 우정사업본부 등 국내 주요 기관투자자들이 부동산 투자를 위한 자금을 투입하고 있지만 대형 매물을 소화하기엔 역부족이라는 평가다.

국내외 투자사들은 대형 오피스 매물을 잡고자 SI로 우량한 기업을 유치하기 위해 발 벗고 나서고 있다. 1조원 오피스 대어로 꼽히는 시그니쳐타워 인수전은 현 임차인인 금호석유화학그룹을 SI로 유치하고자 하는 투자사들의 치열한 물밑 작업이 진행되고 있는 것으로 전해졌다.

[홍순빈 기자]