강남권 아파트 경매 뜨겁지만…"'재건축 물딱지' 매물 조심"

'무풍지대' 경매…서울 아파트 낙찰가율 3년 만에 최고
"대부업체 돈 못갚아 나온 매물 주의"…조합원 승계 불가

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(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 토지거래허가구역(토허제) 규제를 비껴간 서울 강남권 일대 아파트 경매 시장의 인기가 뜨겁다.

다만 투기과열지구 내 재건축 단지 매물을 잘못 사면 입주권을 못 받을 수 있어 각별한 주의가 요구된다. 법적 제도를 꼼꼼히 살피지 않고 무턱대고 고를 경우 입주권이 없는 '물딱지'(현금청산 대상) 매물을 낙찰받을 수 있다.

18일 경·공매 업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트의 경매 낙찰가율(감정 평가액 대비 낙찰 가격)은 97.5%로 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다.

3월 24일부터 서울시가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 재지정한 여파로 분석된다. 경매는 토지거래허가제 규정이 적용되지 않아 갭투자(전세 낀 매매)가 가능해 고가 낙찰이 속출하고 있다.

대표적으로 송파구 잠실동 우성 아파트(재건축 단지)의 전용 131㎡는 지난달 31일 감정가 25억 4000만 원의 125.1%인 31억 7640만 원에 낙찰됐다. 응찰자는 27명이었다.

이달 2일 강남구 청담동 건영 아파트(리모델링 단지)의 전용 85㎡ 경매에서도 감정가 30억 3000만 원의 125.8%인 38억 1132만 원에 낙찰됐다. 입찰자는 총 17명이었다.

이러한 강남권 일대 고가 낙찰 사례는 앞으로도 이어질 전망이다. 그러나 업계에서는 강남3구와 용산구 같은 투기과열지구의 재건축 단지 경매 매물을 고를 때 더욱 신중한 접근이 필요하다고 당부한다. 입주권이 생기는 매물인지 꼼꼼히 확인해야 한다는 것이다.

원칙적으로 투기과열지구에서 재건축 조합 설립 이후 나온 매물은 조합원 자격이 승계되지 않는다. 하지만 시중 은행·보험회사 등 금융회사에서 빌린 돈을 갚지 못해 경매에 나온 매물은 조합이 설립된 뒤라도 입주권이 주어진다. 세금을 미납해 진행되는 공매 물건도 조합원 지위를 승계할 수 있다.

반면 대부업체 채무로 넘어간 매물은 경매에서 낙찰받더라도 조합원 자격을 넘겨받을 수 없다.

이러한 구조를 제대로 모르고 재건축 매물을 낙찰받으면 막대한 재산 손실을 볼 수 있다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원은 상남경영원 교수는 "경매를 신청한 채권자가 누구인지 파악해야 한다"며 "시중은행·보험회사·상호저축은행 등 은행법에서 명시한 금융회사가 신청한 매물인지 반드시 확인해야 한다"고 말했다.

경매업계 관계자는 "투기과열지구의 경우 비규제 지역보다 조합원 승계 과정이 상당히 복잡하다"며 "조합원 승계 여부에 따라 경매 물건의 가격 자체가 달라지는 점도 유념해야 한다"고 전했다.

woobi123@news1.kr