[법률칼럼] 전세사기에 대하여

이지영 법무법인 공감 변호사.

국토교통부 보도자료에 따르면 전세사기 피해자 지원위원회에서 인정하는 전세사기 피해자 수는 올 3월에만 873건으로, 누계 2만 8666건에 이른다.

'전세사기'는 임대인, 중개인 등이 전세 계약과 관련해 세입자를 속여 보증금을 돌려주지 않는 것으로 형법으로 사기죄에 해당하는 경우뿐 아니라 사기죄에는 해당하지 않더라도 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우를 일반적으로 지칭하는 말이다.

전세사기는 전세금 반환 구조와 부동산 시장의 허점을 노린 것으로 중개업소·임대인·세입자 간 정보 비대칭을 악용해 일어나고 있고, 다양한 유형이 있다. 월세 계약을 위임받은 건물 관리인 대리인이 전세 계약을 맺은 후 보증금을 받고 도망간 사례가 있으며 신탁등기가 된 집의 소유자가 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺어 계약이 무효가 돼 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 쫓겨나는 신탁사기 사례도 있다. 가장 전형적인 전세사기는 소액의 자금을 이용해 여러 채의 주택을 매입한 다음 보증금을 돌려막는 '깡통전세'다. 전세사기의 주택 유형은 주로 다세대주택이며, 40세 미만 청년층에 피해자가 다수 분포돼 있다.

전세사기는 누구나 당할 수 있고 또한 일단 피해가 발생하면 모든 재산을 날리고 빚까지 떠안게 될 수 있어 이를 예방하는 것이 중요하다. 전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 해당 부동산의 소유권, 선순위 근저당권 유무 등 권리관계를 파악해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 앱을 통해 주변 시세보다 지나치게 저렴하지는 않은지도 확인해야 한다. 임대인이 보증보험에 가입되어 있는지 확인하는 것도 사기 피해를 예방하는 방법의 하나다. 세입자가 전세사기를 대비해 전세보증금반환보증에 가입할 수도 있다. 계약 이후에는 전입신고, 주택 인도로 대항력을 취득하고 계약서상 확정일자를 받아 우선변제권을 취득해야 한다. 우선변제권이 있다면 경매에서 후순위 근저당보다 먼저 배당받을 수 있다.

정부는 전세사기 피해자의 주거 불안을 해소할 수 있도록 한시적인 특별법을 제정해 '전세사기 피해자지원 및 주거 안정에 관한 특별법'이 지난 2023년 6월 1일부터 시행되고 있다. 전세사기 피해 지원위원회에서 '전세사기 피해자'로 인정되면 경·공매 우선매수권, 저리 대출, 긴급 주거지원, 법률 지원 등을 받을 수 있다. 다만, 이 법은 시행 후 2년이 지나는 날까지 효력을 가지므로 내달 만료를 앞두고 있어 연장을 호소하는 목소리가 크다.

전세보증금이 전 재산인 피해자들이 거리로 나앉는 사태를 막기 위해 정부와 지자체가 지속적으로 감시하고 지원할 필요가 있다. 그러나 현행 법제만으로는 전세사기를 사전에 완벽히 차단하기가 어렵기 때문에 임차인 자신도 사전에 위험을 감지하고 회피할 수 있도록 계약 과정에서 각별히 주의해야 할 것이다. 이지영 법무법인 공감 변호사.