강남3구·용산 재개발 입주권도 토허제 대상…"실거주 의무"

[앵커]

올초 일시적인 토지거래허가구역 확대 영향에 지난달 강남3구를 중심으로 서울 집값이 지난해 9월 이후 최대 상승 폭을 기록했습니다.

지난달 토허제 확대 재지정을 앞두고 갭투자 수요가 지난달 대거 몰린 탓으로 분석됩니다.

집값이 급등하자 지난달 24일 토허제가 재지정됐는데, 재개발 지역의 아파트 입주권은 토허제 사각지대라는 지적이 나오면서 정부가 곧 방침을 정할 예정입니다.

박연신 기자와 얘기 나눠보겠습니다.

현재 토지거래허가구역 제도에 사각지대가 있다는 건데, 어떤 상황인가요?

[기자]

서울시는 현재 토지거래 허가 대상 용도를 아파트로 한정하고 있는 상황입니다.

이 때문에 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구와 용산구 재개발 구역 빌라 가운데 토허제를 적용받지 않는 곳이 있는 건데요.

관리처분계획인가, 즉 아파트 입주권을 획득한 빌라가 이에 해당됩니다.

서울시 공고문에 따르면 토지거래허가 신청 당시 건축물 대장을 기준으로 판단하도록 돼 있습니다.

멸실이 되지 않은 빌라의 경우 건축물 대장상, 아파트가 아니므로 토허제 대상이 아닌데요.

따라서 토허제에 빗겨 나 있어 전세를 낀 갭투자가 가능한 겁니다.

이에 국토부는 "관리처분 이후 모든 입주권을 토허제 대상으로 볼 것인지 검토 중"이라고 밝혔는데요.

이번 주 중으로 가이드라인을 확정할 방침입니다.

[앵커]

입주권도 토허제 대상이 된다면, 어떤 영향을 받는 건가요?

[기자]

관리처분계획인가를 받은 재개발 주택을 거래할 때 갭투자는 불가하고, 세대원 전원이 무주택이어야만 주택 구매가 가능해집니다.

또 실거주 의무 요건을 채워야 하는데요.

새 아파트 준공 이후 거주 의무를 이행하겠다는 약속을 해야만 매수가 가능할 전망입니다.

[앵커]

투자 조건이 기존보다 까다로워질 경우 재개발 투자에는 어떤 변화가 예상되나요?

[기자]

투자자들은 재개발 구역 내 관리처분인가를 앞둔, 사업시행인가 단계를 밟고 있는 구역들을 선호할 것으로 보이는데요.

이에 따른 풍선효과도 예상됩니다.

[최황수 / 건국대 부동산대학원 겸임교수 : 사업시행인가 시점이 되면 리스크가 삭제되는 시기이기 때문에 불확실성이 제거되는 순간이니까 투자 수요가 몰리고 수요 증가에 따른 가격도 상당히 오르는….]

유주택자의 경우 재개발 투자는 이러한 물건으로 쏠림 현상이 나타날 가능성이 큽니다.

[앵커]

박연신 기자, 잘 들었습니다.

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