“내 집 어떻게 하죠, 거리 나앉는 거 아닌가요”...분양 아파트 건설사 망할 때 대책은 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-49]
건설사 줄도산에 커지는 우려
HUG 분양보증 가입돼 있다면
시공사 부도에도 큰 문제없어
“최소 보호장치 꼭 확인할 것”

[사진 제공=게티이미지뱅크]

중견·중소 건설사들이 하나둘씩 무너지고 있습니다. 4월 들어선 시공능력평가 134위 건설사인 이화공영이 법정관리를 신청했습니다. 법정관리는 기업 회생 절차라고도 합니다. 자금난으로 파탄에 빠진 회사가 신청하는 절차입니다. 법정관리에 들어가면 법원의 관리 아래 여러 이해관계가 조정되곤 합니다.

이화공영은 올 들어 법정관리를 신청한 일곱 번째 건설사입니다. 이제 막 봄이 찾아온 연초인데 말입니다. 1월부터 3월까지 신동아건설, 대저건설, 삼부토건, 대우조선해양건설, 안강건설, 벽산엔지니어링 등 건설사 6곳이 줄줄이 법정관리에 들어갔습니다. 아예 폐업 신고한 소규모 건설사와 관계사도 올 들어 1000곳에 육박하는 상황입니다.

HUG 분양보증 가입돼 있다면 문제없어

건설업계가 줄도산 공포에 빠지자 아파트를 분양 받은 수분양자의 불안감도 커지고 있습니다. 사업을 이끌던 건설사가 도산·파산하면 최악의 경우 사업장이 청산되기 때문입니다. 내 집이 제대로 지어지지 않거나 아예 생기지 못한다는 뜻입니다. 이럴 때 아파트를 분양 받은 계약자들은 어떤 부분을 체크해야 할까요.

[사진출처=HUG]

먼저 본인의 아파트가 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 대상인지를 확인해야 합니다. 분양보증은 시공사나 시행사가 파산해 공사에 차질이 빚어질 때 HUG가 구원투수로 나서는 제도입니다. HUG는 이때 두 가지 선택지를 주는데요. 환급이행을 받을 건지, 분양이행을 할 건지 고르라고 합니다.

환급이행은 지금까지 냈던 계약금과 중도금을 돌려주는 방안입니다. HUG가 파산한 업체 대신 수분양자에게 주는 겁니다. 보통 공사가 초기 단계인데 건설사가 망했을 때 환급이행이 이뤄지곤 합니다. 하지만 공정률이 80%를 넘었다면 분양 대금 환급이 되지 않습니다.

이럴 때는 HUG가 책임지고 공사를 끝내는 분양이행이 이뤄집니다. HUG가 새로운 건설사를 뽑아서 공사를 다시 맡기는 거죠. 보통 공사가 막바지 단계일 때 분양이행을 택합니다. 예정보다 공사 기간이 늘어날 순 있어도 새 집이 지어지긴 하는 겁니다.

오피스텔·상가 등은 보증가입 의무 아니야

분양보증 가입 여부는 어떻게 확인할까요. 입주자모집공고를 다시 보거나 HUG 사이트에서 확인할 수 있습니다. 사실 꽤 규모 있게 지어지는 아파트를 분양받았다면 크게 걱정할 게 없습니다. 주택법에 따르면 30가구 이상을 지을 땐 의무적으로 분양보증에 가입해야하기 때문입니다.

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문제는 분양보증 의무 대상이 아닌 경우가 꽤 된다는 겁니다. 30가구 미만 주택, 오피스텔, 상가, 오피스 등을 지을 땐 분양보증 가입이 선택 사항입니다. 가입해도 되고 안 해도 된단 겁니다. 보증 수수료를 아끼려는 시공사라면 가입하지 않겠지요.

이런 사업장에서 공사가 중단되면 그 피해가 수분양자에게 고스란히 돌아갑니다. 적게는 수천만원, 많게는 수억원을 손해 볼 수 있는 겁니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “30가구 미만 주택이나 오피스텔, 상가, 오피스 등을 분양받기 전에 해당 사업장이 보증에 가입돼 있는지 여부를 꼭 살펴보시길 권한다”고 했습니다.

“비아파트도 최소 보호장치 꼭 확인하길”

HUG 보증만이 있는 건 아닙니다. HUG 보증은 주택, 주상복합, 주거용 오피스텔 위주로만 적용되거든요. 상업용 오피스텔이나 주택이 아닌 생활형 숙박시설 같은 걸 분양 받을 땐 어떻게 할까요. 이때도 최소한의 보호 장치가 있는지 확인하는 게 좋습니다.

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이를테면 분양관리신탁이 이뤄지는지 체크하는 겁니다. 분양관리신탁은 수분양자가 낸 계약금과 중도금을 건설사가 아닌 신탁사가 관리하는 제도입니다. 제3자가 관리하는 만큼 건설사가 자금난에 빠졌을 때 쉽게 돈에 손댈 수 없겠죠.

지역주택조합의 경우에도 마찬가지입니다. 시공보증이란 제도가 있습니다. 시공사가 부도 났을 때 지역주택조합의 조합원을 보호할 수 있도록 하는 대책입니다. 이 연구위원은 “시공보증은 분양보증과 비슷한 효과를 내도록 만들어 놓은 것”이라고 설명했습니다.

마지막으로 확인할 건 입주 예정자 대표 회의가 제대로 활동하는지 여부입니다. 입주 예정자 대표 회의가 분양대금이 공사 현장에 제때 투입되는지, 후속 계획대로 건설이 진행 중인지 날카롭게 살펴야 하는 겁니다. 아무리 분양사고 처리가 매끄러워도 입주 지연 가능성이 높은 만큼 자금계획 조정과 대체주택 선택도 필요합니다.

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