[알기 쉬운 부동산] 아파트 매매의 유혹

이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원

신축 아파트 분양이 이뤄질 때 기존 주택을 매도하고서라도 분양을 받으려는 수요가 많다. 하지만 기존 주택이 제때 팔리지 않으면 신축 아파트 입주를 포기할 수밖에 없는 상황에 놓이는 일이 적지 않게 발생한다.

이 경우 분양권을 매매해야 하는 경우가 있는데, 시장가격이 상승해 양도소득세를 부담하게 될 때가 있다. 우리는 이때 '어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까' 하는 유혹이 휘둘리기도 한다. 실거래가격보다 낮은 금액으로 계약을 하는 이른바 '다운계약서' 작성의 유혹에 빠지는 것이다.

과거에는 매수인이 양도소득세를 부담하는 경우, 최초 1회만 해당 세액을 양도가액에 포함했다. 하지만 최근엔 매수인이 부담한 전액을 양도가액에 전부 합산하는 방식으로 유권해석이 변경되었다. 합의한 매매가액에 양도소득세를 더한 금액이 양도가액이 되는 것으로, 세금을 줄이려던 의도가 오히려 더 큰 세 부담으로 이어지는 결과를 낳는 셈이다.

한 고객은 실거주 아파트를 양도하면서 지인으로부터 "양도세가 없으니 다운계약서를 써달라"는 제안을 받았다. 손해는 없을 거라는 말에 마음이 흔들렸지만, 전문가 상담을 받고 결정하기로 했다.

하지만 현행 세법상 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 다운계약서나 이중계약서를 작성하면 비과세 혜택이 배제되어 과세 대상으로 전환된다.

또 주택 양도 시 양도소득세는 매도인이 부담하지만, 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택이 주어진다. 대표적으로 1세대 1주택자의 경우 보유 기간 2년 이상이고, 양도가액이 12억 원 이하이면 세금을 내지 않는다. 그러나 다운계약서나 이중계약서를 작성하면 이 혜택이 배제된다.

더욱이 지방자치단체는 실거래 신고가 시세보다 10% 이상 낮은 경우 이상 거래로 간주하여 과태료를 부과할 수 있다.

부동산 거래에선 이해당사자 간 다운계약서, 이중계약서 작성을 요구하는 사례가 종종 발생하고 있는 것이 현실이다.

다만 비정 상거래에 대해선 다양한 당국의 검증이 이뤄지고 있다는 점을 고려해, 편법과 부정행위를 하지 않는 것이 편안한 주거 생활을 이어갈 수 있는 길이다. 법적 기준을 위반하는 유혹은 추징, 처벌 등 추가적인 문제로 확대될 여지가 크므로 스스로 차단할 필요가 있다. 이향순 한국공인중개사협회 대전시회 대의원