사업성 '양호' 등급도 PF 퇴짜…수도권·지방서 '도미노 파산' 위기

부동산 개발·시행사 '돈맥경화'에…주택공급 경고등

자금난을 이기지 못해 공매로 넘어간 서울 강남구 역삼동의 한 부지. /김범준 기자

한 중견 디벨로퍼(시행사)는 최근 수도권 사업장에서 연이어 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연장 거부를 통보받았다. 정부의 PF 사업성 평가에서 ‘양호’ 판정을 받은 사업장이지만 본 PF 대출을 거절당한 것이다. 회사 관계자는 “은행에선 정부 지침이 내려오면 대출을 검토한다는데 지금 당장 사업장이 공매로 넘어가게 생겼다”고 토로했다.

정부의 사업성 평가에서 ‘양호’ 또는 ‘보통’ 판정을 받은 사업장 중 80%가 올해 상반기 브리지론(초기 토지비 대출) 대출 만기를 맞는다. 상당수는 금융회사에서 대출이 거절돼 사업 포기를 고려 중인 것으로 확인됐다. 경·공매 시장에 나온 사업장은 반값에도 주인을 찾지 못하고 있다. PF 시장 경색이 부동산 시장을 악화시키는 뇌관이라는 지적이 나오는 이유다.

◇“정상 사업장도 고사 위기”

9일 업계에 따르면 한 중견 시행사의 사업장은 대출 상환이 이뤄지지 않으면서 상반기 중 기한이익상실(만기 전 대출금 완납 요구)과 함께 공매로 넘어간다는 통보를 받았다. 시행사는 여러 금융회사와 대출 협상에 나섰지만 “정해진 대출 기준이 없어 PF 사업에 돈을 줄 수 없다”는 말만 돌아왔다.

금융사가 기존 대출 이자와 수수료만 챙기는 불합리한 관행은 더 심해졌다. 정부는 지난해 PF 수수료 대상을 제한하고 반복 부과를 금지했다. 그러나 현장에선 과도한 수수료와 이자 부담이 되풀이되고 있다. 한 시행사는 금융사로부터 PF 대출 연장 조건으로 과도한 선취 수수료를 요구받았다. 연장 때마다 20% 이상을 미리 떼가는 바람에 사업을 유지할수록 부실 위험은 커지고 있다. 수도권의 한 부동산 개발사는 금융 비용이 증가하자 올초 회생을 신청했다.

PF 시장 경색으로 시행사 폐업이 크게 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 폐업한 부동산 개발업체는 368곳에 이른다. 시행사 폐업은 2022년 239곳, 2023년 278곳 등 매년 늘어나고 있다. 올해 1~2월에도 24곳의 디벨로퍼가 문을 닫았다. 업계에선 PF 위기가 불거진 2022년 레고랜드 사태 이후 자금난이 가장 심각하다는 반응이 나온다. 부동산개발협회 관계자는 “우량 사업장이 PF 대출 기준 미비로 자금난이 가중되는 가운데 이자 선취 같은 불합리한 관행은 여전하다”며 “자금력이 달리는 영세 시행사는 고사 직전”이라고 말했다.

◇급한 불 끌 대책 없어

PF 대출 상환을 하지 못해 경·공매에 넘어간 사업장은 반값에도 주인을 찾지 못하고 있다. 상대적으로 리스크가 작은 선순위 투자자까지 피해를 보고 있다.

개발업계에 따르면 2월 말 기준 전국에서 매각이 추진되고 있는 PF 사업장은 369곳이다. 경기 용인시의 한 사업장은 13차례 유찰된 끝에 최저 입찰 가격이 16억원으로 하락했다. 최초 감정평가액(35억원)과 비교하면 절반 수준에도 못 미친다. 서울 강남구 논현동의 PF 사업장 역시 8차례 유찰을 반복하며 최저 입찰 가격이 3129억원에서 2250억원으로 떨어졌다.

업계에선 자기자본비율을 20%까지 높이는 정부의 ‘PF 제도 개선 대책’ 역시 장기 구조 개선 방안에만 치중돼 있다고 지적한다. 당장 부실이 심각한 전국 현장에 대한 지원이 없으면 PF 시장 자체가 붕괴할 수 있다는 우려가 나온다. 부동산 금융업계 관계자는 “단기적으로는 좌초된 사업장이 늘어 시장 부담이 가중되고 있다”며 “정상 사업장의 대출 물꼬를 터 부실을 막는 게 급선무”라고 했다.

유오상/한명현 기자 osyoo@hankyung.com