"오피스 짓다 말고 호텔로?" 서울 도심 `호텔 컨버전` 늘어

코로나 후 외국인 관광객 급증
오피스 건물 숙박시설 변경 多
역삼 SM사옥 호텔로 개관 예정

서울 중구 보코 서울 명동 호텔 [IHG 제공]

코로나19 팬데믹 당시 경영난으로 문을 닫거나 오피스로 용도를 바꾼 호텔들이 이젠 불경기에도 고수익을 올리는 '귀한 몸'이 됐다. 코로나가 끝나고 외국 관광객이 몰려들어 숙박시설이 부족해지자 다시 호텔로 '컨버전(용도 전환)'하는 사례까지 늘고 있다.

7일 업계에 따르면, 지난 2022년 폐업한 뒤 오피스 개발을 추진하던 서울 중구 티마크그랜드 호텔은 지난해 하반기 4성급 호텔인 보코 서울 명동으로 재개관했다. 보코 서울 명동의 객실수는 총 576실이다. 외국인 관광객이 많은 명동 입지에 서울 지하철 회현역(4호선)과 인접했고 도보로 10분 거리에 서울역이 있어 연일 만실을 기록하고 있다는 후문이다.

이 호텔은 과거 대한전선의 사옥인 인송빌딩으로 건립됐다가 2009년 새 주인이 된 코람코자산신탁이 2016년 리모델링을 통해 호텔로 탈바꿈시켰다. 이후 하나대체투자자산운용은 2016년 7월 설정한 하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호를 통해 티마크그랜드호텔 명동을 2132억원 규모에 인수했다.

하나대체투자자산운용은 펀드 만기(2021년 7월) 이전부터 매각을 추진했지만 코로나 장기화로 여러 번 무산됐다. 호텔 운영이 중단됐고, 해당 펀드는 2022년 9월 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 우선협상대상자로 선정됐던 마스턴투자운용 등은 오피스로 개발하려고 했지만 인수가 불발됐다.

지난해 가까스로 그래비티자산운용과 미국계 대체투자 운용사 안젤로고든이 2282억원에 이 호텔을 인수했다. 이들은 글로벌 호텔 체인 IHG호텔앤리조트와 위탁경영을 체결해 '보코 서울명동'이란 새 명패를 달고 투숙객을 받고 있다.

서울 종로구 견지동 더프리마 호텔 종로(옛 아벤트리호텔 종로점)도 오피스 개발 계획을 취소하고 지난해부터 호텔로 운영 중이다. 지난해 말 글로벌 자산운용사 블랙스톤이 블루코브자산운용과 함께 인수한 서울 강남구 역삼동 SM(삼라마이다스)그룹 사옥도 호텔로 컨버전 될 예정이다.

앞서 2022년 서울 중구 명동 KT 서울중앙지사 사옥은 르메르디앙&목시 명동 호텔로 재탄생했고, 국민은행 본점 빌딩도 스탠포드호텔 명동으로 운영되고 있다. 이밖에 솔라리아 니시테츠(2015년), 플레이저플레이스 남대문(2013년), 신라스테이 광화문(2012년)등도 과거 오피스 빌딩이었다. 2013년 준공된 서울 종로구 특급호텔 포시즌스 서울 호텔도 과거 미래에셋그룹 광화문 사옥으로 계획됐다가 호텔이 됐다.

최근 팬데믹 여파로 수요가 급감한 서울의 호텔들이 폐업하고 오피스가 됐다가 다시 호텔로 회귀하는 기류가 나타나고 있다. 서울 호텔의 수요 대비 공급량이 크게 줄어들어서다. 글로벌 부동산 서비스기업 JLL코리아에 따르면 이 기간 서울 4·5성급 호텔에서 약 4000개의 객실이 사라졌다.

향후 몇 년간 신규 공급 또한 제한적인 상황이다. 지난해 서울에 새로 개관한 호텔은 더 링크 서울, 트리뷰트 포트폴리오와 머큐어 앰배서더 서울 마곡 등 1117실 수준에 그쳤으며, 올해도 서울 삼성동 인터콘티넨탈 코엑스(656실)의 재개관과 서울 풀만 앰배서더 구의(182실),경기 하얏트 플레이스 판교(204실) 개관 등 공급량은 많진 않을 것으로 보인다.

호텔 운영에 우호적인 환경이 조성되며 객실 가동률(Occ)과 객단가(ADR)도 개선됐다. 호텔 컨설팅업체 스카이로프트에 따르면 지난 10월 기준 서울의 OCC는 85.5%로 전년 동기 대비 1.5%포인트(p) 상승했다. 서울지역 호텔의 ADR은 21만9884원으로 1년 전(19만4457원)보다 2만5427원 올랐다.

업계 관계자는 "코로나 당시는 오피스나 주상복합 등 용도 변경을 위한 거래가 주류였다면, 이제는 호텔을 제값 주고 거래하는 사례가 늘고 있다"면서 "고급 아파트 등 여러 컨버전 가능성이 제기되던 그랜드하얏트 서울과 콘래드 서울 등 최근 거래된 덩치가 큰 특급호텔들도 모두 호텔로 계속 운영될 계획이다"라고 전했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr