토허제 곳곳 ‘구멍’… 보류지-경매-오피스텔-연립도 규제 빠져

신반포 ‘메이플자이’ 보류지 29채
분양가 2배 수준 입찰가에 매각
규제 피한 경매도 투자 대거 몰려
오피스텔-연립 제외 형평성 논란… 같은 단지-동에서도 희비 갈려

토지거래허가구역이 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구에 있는 모든 아파트로 확대 시행된 지 약 2주가 지나면서 허가구역 규제의 사각지대가 속속 드러나고 있다. 규제를 피할 수 있는 틈새 매물로 투자 수요가 몰리고 있다. 일부 지역에선 같은 단지, 동에서도 규제 적용 여부가 갈리면서 형평성 논란도 커지고 있다.

● 메이플자이 보류지 29채 매각 진행

6일 신반포4지구 재건축 정비사업 조합 등에 따르면 이달 7일부터 18일까지 서울 서초구 메이플자이 보류지 29채에 대한 매각이 진행된다. 보류지는 재건축, 재개발 조합이 소송 등 만일의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨 둔 물량이다. 부동산 신고 거래법령에 따라 보류지는 허가구역 규제 대상이 아니다. 지난달 24일 강남 3구와 용산구로 허가구역이 확대 시행된 이후 첫 보류지 매각이다.

대상은 전용면적 84㎡가 1채, 나머지 28채는 전용면적 59㎡다. 매각은 최고가 입찰 방식으로 진행된다. 조합이 정한 최저 입찰가는 전용면적 84㎡는 45억 원, 전용면적 59㎡는 35억 원이다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1억3000만∼1억4000만 원 수준이다. 이는 지난해 2월 분양 당시 3.3㎡당 가격(6705만 원)의 2배 수준이다. 업계에선 허가구역 규제를 피할 수 있는 매물이 드문 만큼 최종 매각가는 최저 입찰가보다 더 오를 수 있다고 보고 있다.

허가구역 규제를 받지 않는 경매 시장으로도 투자 수요가 몰리고 있다. 지난달 31일 진행된 송파구 우성 1·2·3차(전용면적 131m²) 경매에는 27명이 입찰했다. 낙찰가는 31억7640만 원으로 기존 최고가(28억7500만 원)보다 약 3억 원 비쌌다. 1일에는 서초구 아크로리버파크(전용면적 84㎡)가 최저 입찰가보다 10억 원 넘게 높은 51억2999만 원에 낙찰됐다.

경매를 취하하거나 미루는 사례도 늘고 있다. 지지옥션에 따르면 허가구역이 확대 시행된 지난달 24일부터 이달 4일까지 강남 3구와 용산구 아파트 경매 33건 중 11건이 취하되거나 기일이 변경됐다. 이는 채무자가 최근 오른 가격을 반영해 달라며 재감정을 요구하거나, 소유권을 지키기 위해 경매가 아닌 다른 방법으로 빚을 갚겠다고 한 경우로 추정된다.

● 고가 연립 주상복합 규제 피해

서울시는 허가구역을 확대 시행하면서 이례적으로 규제를 아파트에만 적용하기로 했다. 이 때문에 같은 단지에서도 규제 적용 여부가 갈리는 사례가 등장했다. 건물 내부와 외관 등 아파트와 다를 게 없지만 법률상 용도가 비(非)아파트인 경우가 종종 있기 때문이다.

서울 용산구 고가 주택 ‘한남더힐’이 대표적이다. 한남더힐 32개 동 가운데 21개 동은 아파트지만 11개 동은 연립주택이다. 건축법령 등에 따르면 5층 이상 공동주택은 아파트, 4층 이하면 연립주택, 다세대주택으로 분류한다.

강남구 고가 주상복합 ‘타워팰리스1차’는 같은 동인데도 층수에 따라 규제 여부가 갈리고 있다. 단지 4개 동 가운데 1개 동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층만 아파트다. 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시 경계에 있는 위례 신도시처럼 생활권이 같은데 행정구역 차이로 길 하나 사이를 두고 규제 여부가 갈리는 건 불합리하다는 지적도 나온다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “허가구역 규제를 아파트에만 적용하다 보니 형평성 문제가 생겼다”며 “규제가 적용되지 않은 고급 주택 중 투자 가치가 있는 단지 가격은 오를 수 있다”고 지적했다.

오승준 기자 ohmygod@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com