전세 수요자 한숨 커진다…보증비율 내리고 보험료율 인상

5월부터 전세대출 보증비율 90%로…심사 강화 전망
전세대출 보험료도 인상…전세 수요 부담 ‘쑥’
7월엔 3단계 스트레스DSR까지…전세 수요 위축 우려도
“무주택 실수요자 보호를 위한 보완책도 필요”

[이데일리 최정훈 기자] 전세대출 보증비율이 5월부터 90%로 하향 조정되고 전세보증금반환보증(전세금보장신용보험) 보험료율도 일제히 인상된다. 이 때문에 전세 실수요자의 금융 부담이 커질 것이라는 우려가 커지고 있다.

그래픽=이미나 기자

30일 금융권에 따르면 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)는 오는 5월부터 전세대출 보증 비율을 기존 100%에서 90%로 조정한다. 이는 한국주택금융공사(HF)의 보증 비율(90%)과 보조를 맞추는 조치로 정부가 지난 19일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다.

정부의 이번 조치는 가계부채 증가 억제와 금융시장 안정성을 확보하기 위한 목적으로 추진하는 것이다. 기존 100% 보증비율은 은행이 별도의 담보 없이 대출을 적극적으로 공급할 수 있는 환경을 조성해 전세대출의 급증을 초래했다는 지적을 받아왔다.

이에 금융당국은 보증비율을 낮춰 은행의 리스크 부담을 높이고 대출 심사를 보다 강화하는 방식을 선택했다. 그간 은행에선 그동안 보증기관의 100% 보증을 바탕으로 전세대출을 공급해왔으나 보증비율이 90%로 낮아지면 금융기관의 리스크 부담이 커지면서 대출 심사가 더욱 엄격해질 것으로 전망한다.

보증비율 하향 조정과 함께 보증기관의 보험료율 인상도 시행된다. SGI서울보증은 4월 1일부터 전세금보장신용보험의 보험료율을 조정할 예정이다. 이에 따라 아파트 전세보증금반환보증 보험료율은 기존 0.183%에서 0.229%로, 비아파트는 0.208%에서 0.260%로 인상한다. 같은 보증상품을 운영하는 HUG와 HF 역시 보험료율을 조정했다.

보험료율 인상의 주요 원인은 최근 발생한 전세 사기와 역전세 사태에 따른 보증기관의 대위변제 부담이 급증했기 때문이다. 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높아지면서 보증기관들의 리스크가 커졌고 이에 따라 보증료 현실화가 불가피해졌다는 분석이 나온다.

실제로 HUG는 이달 31일부터 전세보증금반환보증 보증료를 기존 연 0.115∼0.154% 범위에서 연 0.097∼0.211%로 개편한다. 전세보증금과 주택 유형에 따라 최대 37%까지 보증료를 인상하는 셈이다. HF 역시 담보인정비율(LTV)에 따라 기존 0.04%에서 0.04~0.18%로 차등 조정했다.

전세자금 대출 규제는 오는 7월 시행되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계와 맞물려 가계대출 환경을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 스트레스 금리는 1.5%포인트로 상향 조정하고 이에 따라 연소득 5000만원인 금융 소비자의 대출 한도는 최대 5000만원까지 줄어들 수 있다. 이는 전세대출뿐만 아니라 주택 구매 자금 조달에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상한다.

이 같은 전세대출 보증비율 조정과 DSR 규제 시행을 앞두고 은행에선 자체적인 대출 규제 강화에 나서고 있다. 하나은행과 농협은행은 서울 지역에서 다주택자의 기존 주택 처분과 선순위 채권 말소·감액 등의 조건부 전세자금대출을 중단했다. 금융권은 이 조치가 ‘갭투자 방지’를 위한 것이라며 부동산 시장의 투기적 수요를 억제하는 데 초점을 맞추고 있다고 설명하고 있다.

그러나 일련의 규제 조치가 전세 실수요자에게 미칠 영향에 대한 우려도 커지고 있다. 전세대출 문턱이 높아지고 보증보험료 부담이 증가하면서 전세 수요가 위축할 가능성이 있다는 것이다. 전세자금 조달이 어려워지면 임대차 시장에서 전세 매물 감소나 가격 상승으로 이어질 가능성을 피할 수 없다.

금융권 관계자는 “전세대출 규제가 가계부채 안정화와 금융 건전성 강화를 위한 불가피한 조치라는 점은 이해하지만 무주택 실수요자 보호를 위한 보완책이 필요하다”며 “전세 시장의 불안정을 최소화할 수 있도록 정책적 접근이 필요하고 금융권의 대출 규제 강화가 전세난을 심화시키지 않도록 균형 잡힌 대응이 요구된다”고 강조했다.

최정훈 (hoonism@edaily.co.kr)