“이제 떨어진다던 집값, 이게 무슨 일”...더 강하게 돌아온 부동산 규제, 효과는 글쎄 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-48]
3.19 부동산 대책 쉽게보기
더 강하게 돌아온 ‘토허제’
불붙던 거래는 줄겠지만
전셋값 상승·풍선효과 우려
그래도 집값 계속 오르면
조정대상·투기지역 지정도

서울 서초구 반포권역 일대의 아파트. [사진제공=NH투자증권]

강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 서울 집값 상승세가 심상찮다 싶더니 결국 정부와 서울시가 칼을 빼들었습니다. 주택 시장을 안정시키겠다며 규제를 하고 나선 겁니다. 이른바 ‘3.19 부동산 대책’입니다.

이번 대책의 핵심은 강남3구와 용산구에 있는 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한 겁니다. 이래도 집값이 안정되지 않으면 조정대상지역과 투기과열지구로도 묶는다고 합니다. 도대체 어떤 규제들인지 쉽게 풀어보겠습니다.

토허구역이란?···전세 낀 ‘갭투자’ 안된다는데

토지거래허가구역은 투기적 거래가 나타나거나 그러할 우려가 있는 지역에 설정됩니다. 땅값이 급등하거나 투자 수요가 막 몰리는 지역 말입니다. 이런 곳은 국토교통부 장관이나 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다. 줄여서 ‘토허구역’으로 많이 부릅니다.

토허구역으로 지정되면요. 내 마음대로 부동산을 사고 팔 수 없습니다. 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 시장·군수·구청장에게 허가를 받아야 하죠. 이로 인해 토허구역으로 지정되면 주민 반발이 크게 나옵니다. 실거주 의무도 2년이 부여됩니다. 집을 산 후 2년간은 임대를 줄 수 없고 직접 살아야 한다는 의미입니다.

토지거래허가구역으로 묶여있던 재작년 서울 송파구 잠실 엘스·리센츠 아파트 외벽에 붙은 현수막 전경. [매경DB]

이런 특성 때문에 토허구역에선 ‘갭투자’가 불가능합니다. 갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 걸 뜻합니다. 5억원 짜리 아파트를 살 때 돈이 모자라면, 3억원은 전세를 줘서 대금을 치르는 식입니다. 나머지 2억원만 내 돈을 들이거나 대출받아 마련하는 거죠. 투자 목적으로 집을 살 때 많이 쓰이는 수법입니다.

강남3구·용산구, 토허구역 확대지정 ‘초강수’

정부와 서울시는 지난 2월 강남3구에서 갭투자가 확 늘어 3.19 부동산 대책을 내놓았다는 입장입니다. 실제 강남3구 아파트를 갭투자로 산 이들의 비중이 지난 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 크게 늘었습니다. 2월에 거래된 강남3구 아파트 10채 중 4채는 갭투자였던 겁니다.

2월 갭투자가 왜 급증했냐고요. 서울시가 2월 12일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동(잠삼대청)에 걸려있던 토허구역을 풀어준 영향이 큽니다. 2020년 이후 5년 가까이 묶여 있던 규제가 해제되자 강남3구 집값이 전반적으로 들썩 거렸죠. 집값 급등 추세는 강남3구를 넘어 마포·용산·성동·강동구와 경기 과천 등으로 퍼지기 시작했습니다.

[매경DB]

시장이 과열 양상을 보이자 정부와 서울시는 결국 토허구역 해제 35일 만에 백기를 들었습니다. 나아가 토허구역 ‘확대 지정’이란 초강수를 뒀습니다. 강남3구와 용산구에 있는 모든 아파트를 3월 24일부터 6개월 동안 토허구역으로 지정한다고 발표한 겁니다. 4개 자치구에 속한 2200개 단지, 40만 가구가 규제를 받게 됐습니다. 서울 시내 토허구역이 53.31㎢에서 110.65㎢ 늘어난 163.96㎢로 대폭 확대됐죠.

일단 급매 쏟아졌지만···장기적 하락은 ‘글쎄’

토허구역을 확대 지정하는 3.19 부동산 대책이 나온 후 시장은 혼란에 빠졌습니다. 특히 19일 발표 이후 규제가 시행되는 24일 전까지 5일 동안 중개업소엔 상담 문의가 쏟아졌어요. 구역 지정 전에 빨리 집을 팔려는 집주인과 가격이 뚝 떨어진 급매물을 잡아보려는 매수인 간 눈치싸움이 벌어진 겁니다. 실제 호가가 2억~3억원 낮아진 매물이 일부 거래됐다는 얘기가 많습니다.

규제가 본격 시행된 이후 시장 상황은 어떻게 변할까요. 전문가들은 규제로 인해 단기적으론 집값이 잠깐 떨어질 수 있다고 분석합니다. 하지만 중·장기적으로는 강남3구와 용산구 집값이 꾸준히 오를 것이라 전망한 이들이 많았습니다. 양지영 신한투자증권 부동산자산관리컨설팅부 수석은 “규제 때문에 집값이 반짝 하락할 순 있지만 장기적으론 떨어지기 쉽지 않다”며 “기준금리 인하와 공급 부족이란 두가지 요소 때문”이라고 말했습니다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장 역시 “거래 둔화에 따른 단기적인 진정 효과는 일부 있을 수 있다”면서도 “금리 인하 기대감, 공급 가뭄 우려, 똘똘한 한 채 집중 현상으로 인해 본격적인 (집값) 하락 전환 흐름이 나타날 가능성은 높지 않다”고 평가했습니다.

토지거래허가구역 확대 지정되기 직전인 지난 20일 서울 송파구 일대 부동산 중개업소 외벽에는 급매 안내문이 붙었다. [매경DB]

전세 매물 감소···임대 시장 혼란 불가피

이번 대책의 나비효과가 임대 시장에 혼란을 가져올 수 있단 지적도 나옵니다. 갭투자가 금지되면 전세 물량이 줄어들 수밖에 없으니까요. 전세 공급이 적어지면 어떻게 될까요. 전세 수요가 그대로인 상황에서 공급이 줄면 결국 전셋값이 오르게 되겠죠.

이창무 한양대 도시공학과 교수도 “임대수요가 많은 4개 자치구에 토허구역을 폭넓게 지정했다”며 “1차적으로 전세 물량이 줄어들 것”이라고 우려했습니다. 이 교수는 이어 “6개월 후까지 가격이 안정된다는 보장이 없다. 오히려 전세가격이 오르면 ‘갭’이 줄어들 수 있어 그때는 해제가 더욱 힘들어질 것”이라고 진단했습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 비슷한 입장입니다. 이 연구위원은 “오는 9월까지 6개월 동안 토허구역을 지정하더라도 근본적인 문제가 남는다”며 “이번에 토허구역이 해제되며 집값이 뛰는 걸 봤으니 다음에도 그러겠지라고 생각하는 게 시장의 심리”라고 밝혔습니다. 6개월 뒤에 해제 기대감이 생기면 가격이 또 들썩일 수 있다는 거죠.

마포·성동 등 인근지역 ‘풍선효과’ 나타날까

주변 지역으로 불똥이 튀는 이른바 ‘풍선효과’를 우려하는 목소리도 있습니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “강남3구와 용산구 매수가 어려워지면 사람들은 바로 인근 지역으로 눈을 돌리게 된다”며 “마포·성동·광진·동작구 한강변으로 뛰어갈 수 있는 것”이라고 했습니다.

서울 강동구 올림픽파크포레온 전경. [매경DB]

고종완 한국자산관리연구원장도 “이미 올라간 집값을 제자리로 돌이키기엔 역부족이고, 오히려 반사효과로 인근 지역으로의 수요 이동이 지속될 가능성이 있다”고 평가했습니다. 당장 부동산 커뮤니티에선 규제를 피한 주요 단지 리스트가 돌기도 합니다.

마포구 마포래미안푸르지오, 성동구 래미안 옥수리버젠, 동작구 아크로리버하임, 강동구 올림픽파크포레온 등입니다. 물론 강남3구·용산구 집값이 주춤하면 마포·성동·광진·강동구도 관망세를 보일 것이란 의견도 있습니다.

풍선효과 나타나면?...투기과열지구로도 지정

만약 정말 풍선효과가 나타나면요? 서울시는 인근 지역을 토허구역으로 추가 지정하는 방안을 검토하겠다고 합니다. 그래도 집값이 잡히지 않으면 국토교통부도 나설 계획입니다. 국토부는 아예 구체적으로 ‘조정대상지역’와 ‘투기과열지구’를 확대 지정할 수 있다고 엄포를 놓았습니다. 현재 강남3구와 용산구만 조정대상지역이자 투기과열지구인데 마포·성동구 등도 묶을 수 있다 경고한 거죠.

먼저 조정대상지역은 집값이 막 오르는 과열지역에도, 확 떨어지는 위축지역에도 설정됩니다. 하지만 주로 과열지역에 지정이 되죠. 집값이 급등하거나, 청약 경쟁률이 높거나, 아파트 분양권 거래가 확 늘어날 때를 떠올리면 이해가 쉽습니다.

[사진출처=국토교통부]

이처럼 과열 양상이 뚜렷하면 국토부 장관이 지자체 의견을 듣고, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정합니다. 이전 정부에선 조정대상지역으로 지정해도 시장이 진정될 기미가 없을 때 투기과열지구로도 묶었습니다. 투기과열지구는요. 마찬가지로 집값이 급등하거나 투기 수요가 있는 곳에 설정됩니다.

조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 일단 대출이 확 줄어듭니다. 두 규제지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 무주택자는 50%, 유주택자는 30%로 낮아지거든요. 쉽게 말해 10억원 짜리 집을 살 때 무주택자는 대출이 5억원까지, 유주택자는 3억원까지만 된다는 뜻입니다. 일반 지역의 LTV 한도는 무주택자가 최대 70%, 유주택자가 60%인데 말이죠. 양도소득세, 취득세 등 세금도 규제지역일수록 더 부과가 됩니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.