서울 오피스텔 ‘공급 가뭄’ 심화…발코니 규제 완화로 시장 살아날까

올 1분기 서울 오피스텔 공급 없어
부동산 PF 시장 침체 여파
건설업계 “발코니 규제 완화, 사업성 개선에 도움”

서울 오피스텔 시장에 ‘공급 가뭄’이 심화하는 가운데 오피스텔 발코니 규제 완화 소식에 시장 회복에 대한 건설업계의 기대감이 커지고 있다.

2024년 9월 13일 오후 서울 지하철 2호선 신촌역 인근 오피스텔과 상가 빌딩 전경. /박지윤기자

29일 부동산R114에 따르면 올해 1분기 서울에서 분양한 오피스텔은 없는 것으로 나타났다. 지난해 1분기와 2023년 1분기에는 각각 710실, 544실이 공급됐지만, 올해 1분기에는 단 1실도 없었다.

서울 오피스텔 공급 물량은 6년 연속으로 줄고 있다. 2018년 2만451실로 2만가구를 웃돈 뒤 2019년 1만7686실, 2020년 1만4676실로 줄었다.

2021년에는 9345실로 1만실 아래로 떨어졌고, 2022년에는 3502실, 2023년엔 1621실로 쪼그라들었다. 지난해에도 1411실 공급에 그치면서 6년 연속 감소세를 이어갔다.

서울 오피스텔 공급 물량 감소는 부동산 경기 하락으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 침체되면서 건설사들이 자금난을 겪었기 때문으로 분석된다.

윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “오피스텔은 매매차익형 주거 상품인 아파트와 달리 임대수익형 상품”이라며 “공실 리스크, 관리 문제, 적정 수익률 확보 여부 등 투자자들이 신경써야 할 점들이 많아 금리 수준 등 경기 변동에 민감하게 반응한다”고 설명했다. 윤 연구위원은 “올해 1분기 서울 오피스텔 공급 물량이 전무한 것은 PF 자금 융통이 원활하지 않아 오피스텔 분양에 돌입하지 못한 건설사들이 많다는 것을 방증한다”고 덧붙였다.

서울시는 오피스텔 공급을 활성화하기 위해 규제 완화에 나섰다. 지난 2월25일 오피스텔 발코니 설치 기준을 폐지했다. 앞서 서울시는 지난해 5월부터 오피스텔 발코니 유효폭을 0.8m 이상으로 하고, 발코니 외축에는 창호 설치를 제한해왔다. 또 지상 3~20층까지만 발코니 설치를 허용했다. 이런 규제를 모두 없앤 것이다. 다만 오피스텔은 여전히 건축법상 업무시설에 해당하기 때문에 아파트처럼 발코니를 확장하는 것은 불가능하다.

건설업계에서는 이번 발코니 규제 완화로 사업성이 일부 개선되는 효과가 나타나면서 위축됐던 서울 오피스텔 공급이 회복 기조에 들어갈 것이라는 반응이 나온다.

건설업계 관계자는 “서울 오피스텔 발코니 관련 규제 완화는 분양을 앞둔 건설사업자들에게는 단비같은 소식”이라며 “서울 부동산 시장에서는 발코니 유무에 따라 거주자들이 공간의 차이를 느끼기 때문에 가격도 달라진다”고 말했다. 그는 “향후 몇년간 서울에서는 아파트 공급 예정 물량도 많지 않은 데다 1~2인가구도 늘어나는 추세이기 때문에 그동안 가라앉아 있던 서울 오피스텔 시장은 중소형 면적을 중심으로 회복세에 접어들 것”이라고 덧붙였다.

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