같은 세입자가 계약갱신권 2번 사용?…"새 계약이면 가능하지만"

갱신청구권 사용 후 재계약 맺은 경우 분쟁↑
법에도 '사용권 부활' 없어...정부 "법정 다툼 우려"

27일 서울 시내에서 바라본 아파트 단지 밀집지. 연합뉴스

임차인이 계약갱신청구권을 두 번 쓰려고 합니다. 계약을 새롭게 체결했으니 계약갱신청구권 사용권이 되살아났다는 겁니다. 사실이라면 임대인에게는 너무 가혹한 조건입니다.
임대인 A씨

임대차 계약갱신청구권 재사용을 둘러싼 사회적 갈등이 커지고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 썼더라도 추가 재계약 시 사용권이 부활한다고 주장하고, 임대인은 기존 계약의 연장이라 갱신청구권이 없다고 반박하는 식이다.

28일 국토교통부에 따르면 임대차 분쟁 민원 중 계약갱신청구권 재사용 문의가 꾸준히 이어지고 있다. 갱신청구권을 사용한 후 새롭게 체결한 임대차 계약이 만료된 사례가 속속 나타나고 있기 때문이다. 2020년 개정된 현행 주택임대차보호법은 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 1회 요구 가능하다고만 규정할 뿐, 추가 계약 시 계약갱신청구권 부활 여부는 명시하지 않았다.

이달 임대인 A씨가 국토부에 접수한 민원이 대표적이다. A씨는 2017년 임차인 B씨에게 아파트를 보증금 3억 원에 전세로 빌려줬고 2019년 재계약을 체결했다. B씨는 2021년 갱신청구권을 사용했고 이 계약이 만료된 2023년, 두 사람은 보증금 3억7,000만 원에 또 임대차 계약을 체결했다. 하지만 B씨가 올해 다시 갱신청구권을 사용하겠다고 요구하면서 A씨는 무리한 요구라는 입장이다. 갱신청구권을 적용하면 인상률 상한(5%)에 따라 A씨는 전셋값을 최대 3억8,850만 원까지만 받을 수 있다.

A씨는 주변 시세(4억3,000만 원)를 고려하면 4억1,000만 원은 받아야 한다고 주장한다. A씨는 국토부에 "임차인은 무려 8년간 저렴한 전셋값으로 같은 집에서 살고 있다"며 "갱신청구권을 또 사용한다면 임대인에게 부당한 일"이라고 주장했다. 임차인과 전셋집, 기타 조건이 같으므로 갱신청구권을 이미 사용한 B씨가 또다시 갱신청구권을 요구할 수 없다는 주장이다.

국토부는 마지막 계약이 ‘새로운 계약’이라면 임차인이 갱신청구권을 사용할 수 있다는 입장이다. 이때 새로운 계약이란 임대인과 임차인이 합의해 기존 임대차 관계를 소멸시키고 새롭게 관계를 설정한 계약을 말한다. 임차인과 전셋집이 같더라도 계약이 동일성을 유지하지 못할 정도로 바뀌었다면 새 계약이란 얘기다.

문제는 새로운 계약의 법적 조건이 명확하지 않다는 점이다. B씨가 갱신청구권을 사용한 뒤 3억7,000만 원에 다시 A씨와 맺은 임대차 계약이 새로운 계약인지 여부가 불명확하다는 것이다. 양자가 끝까지 다툰다면 결국은 법원의 판단을 받아야 하는 부분이다. 국토부는 계약 특약사항에 ‘별개의 임대차 계약으로 갱신청구권 사용 가능’을 명시했다면 새로운 계약이라고 볼 수 있다고 해석했지만 법적 판단은 다양한 변수에 영향을 받는다. 엉성한 법이 분쟁을 키우는 형국이다.

국토부 관계자는 “실무에서는 임차인과 임대인이 계약 조건을 구두로 합의하는 경우도 많아 분쟁이 잇따르고 있다”며 “국토부가 법무부와 법을 해석해 민원인들에게 말해주고 있지만 법적 다툼이 벌어질 가능성을 배제할 수 없다”고 전했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com