공공임대 사업 운영 효율화 필요…미국에선 '주거용 PMS'로 운영비 절감

LH, 높은 부채 상황에도 불구하고 미분양 주택 매입하여 공공임대주택 운영 결정
미국에선 공공임대주택 운영 효율화를 위해 민간 솔루션 활용
국내도 DNK 등 기업에서 솔루션 공급…공적영역 확대 논의 필요

임대주택 관리 솔루션(PMS) / 사진=DNK

정부가 연내 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방 미분양 주택 3000가구를 매입해 공공임대 주택으로 운영하겠다는 결정을 내렸다. 지방 건설경기 침체를 회복하고 주거 안정을 확보하겠다는 목표지만 일각에서는 LH의 높은 부채 상황에서 미분양 주택에 세금을 투입하는 것이 적절치 않다는 목소리도 나온다. 이러한 가운데 민간 솔루션 도입을 통해 공공임대 사업의 운영 효율성을 높이는 해외 사례가 주목받고 있다.

LH의 공공임대 사업 손실은 2019년 연간 1조2883억원에서 2023년 2조2565억원으로 1조원 이상 증가했다. 공공임대 적자 확대의 주요인은 임대료 인상이 제한적이라는 점이 크다. LH의 공공임대주택 임대료는 2023년과 2024년 각각 4.8%, 4.7% 올랐지만 물가 상승이나 운영비 증가 속도를 따라잡기에는 부족한 수준이다. 임대료를 통한 수익 개선에 한계가 있는 공공임대 사업에서 운영 효율화 등 관리 비용 절감이 주요 과제로 제시되는 이유다.

실제로 미국 부동산 테크 기업 앱폴리오(Appfolio)가 2023년 저소득층을 위한 공공임대주택 사업 운영자를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 전체 응답자의 75%가 ‘임대주택 운영 효율화’를 업무 개선에 있어 가장 중요한 과제로 꼽았다. 이들은 주 40시간의 업무시간 중 39%를 바쁘지만 쓸데없는 일(busywork)에 소비한다고 지적했다. 반복적인 서류 작업 등 노동 집약적인 프로세스로 인해 보다 가치 있는 일에 집중할 시간이 부족하다는 것이다.

특히 미국의 경우 공공임대주택 운영이 정부의 지원 프로그램과 연계되어 있어 까다로운 서류작업이 필수다. 이런 업무를 효율적으로 처리할 수 있도록 민간 차원에서 ‘주택 임대 관리 솔루션(PMS-Property management system)’이 개발되고 있다. PMS는 아직 국내에서 개념이 생소하지만, 미국 등 해외 국가에서는 상용화되어 있다.

앱폴리오가 개발한 ‘저소득층을 위한 공공임대 주택 전용 솔루션’은 자동화된 입주자 자격 검토 기능을 통해 임대주택 운영사가 세입자의 소득 및 정부 보조금 수령 자격을 신속하게 확인할 수 있도록 지원한다. 운영사의 가장 큰 과제인 정부 보고 및 규제 준수 역시 앱폴리오의 솔루션으로 간소화된다. 자동 회계 및 보고 기능을 통해 보조금 신청, 소득 인증, 감사 대응 등이 체계적으로 이루어진다.

국내에도 민간은 물론 공공지원민간임대 주택까지 PMS 활용도가 계속 높아지고 있다. 2020년 설립된 국내 PMS 공급사인 DNK(디엔코리아)는 임대료 청구, 수납 같은 반복적인 업무는 물론 투자자 보고 및 회계자료 자동생성과 데이터분석을 통한 운영 효율화를 돕는 임대 관리 솔루션을 개발하고 있다. 가상계좌를 바탕으로 빈틈없는 수납 관리를 지원해 운영사의 수익성 확보에도 도움을 준다. 솔루션 출시 채 1년이 지나지 않았지만 국내 공공임대주택을 포함해 총 약 2만5000 세대에 도입되며 빠르게 확장 중이다.

최근 LH의 부채 상황과 더불어 위탁 용역비 또한 감축되고 있어 관리 부실에 대한 우려마저 나오고 있는 상황이다. 차민근 DNK 대표는 “공공임대 주택 운영사들은 복잡한 행정 업무와 제한된 예산 속에서 관리 업무를 수행해야 하는 어려움이 있다”며 “공공임대 주택 사업의 목적이 온전히 실현될 수 있도록 PMS 등 민간 기술의 공적영역의 확장을 논의해야 할 때”라고 말했다.

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