"임대차2법 도입후 변동성↑…유연성 확보 필요"

지난 17일 서울시내 아파트 밀집지역. /사진=뉴시스

정부가 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 개선을 본격 추진한다. 임대차 2법 폐지, 계약갱신청구권 2년 대신 3~4년 계약 등 다양한 방안이 제시된 가운데 임차인의 주거 안정을 최대한 보장하면서 시장 안정도 꾀할 수 있는 균형 잡힌 방안을 모색한다는 방침이다.

국토부는 26일 오후 세종 국토연구원에서 '임대차 제도 개선 토론회'를 열고 임대차 2법이 시장에 미친 영향과 향후 개선 방안에 대해 논의했다. 2020년 7월 시행된 임대차 2법은 임대차 계약을 최소 4년(2+2년) 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 골자다. 임차인을 보호하기 위한 장치이지만 법 시행 이후 전·월세 물건이 감소하고 가격 상승을 초래했다는 지적이 나오면서 법 개정 필요성이 제기됐다.

박진백 국토연구원 부동산시장정책연구센터 부연구위원은 "임대차 2법 도입 이후 주택 가격이 빠르게 상승했고 임차인이 신규계약 또는 갱신계약을 선택할 수 있게 되면서 경기 상황에 따라 수요가 일부에 집중되는 경향이 있었다"며 "이런 영향이 반복되지 않도록 제도의 유연성을 확보와 투명성 확대를 기본방향으로 제도를 개선해야 한다"고 말했다.

박 부연구위원은 유연성 제고를 위한 대안으로 △임대차 2법 폐지 △지역지정제도 또는 지자체 위임 운영 △임대인·임차인 자율 적용 △상한요율·정책대상 범위 재설정 등을 제시했다. 투명성 제고를 위해서는 임대차계약의 전자문서화 활성화, 확정일자 열람 확대, 시세 정보 제공 등을 제안했다. 또 임대차 시장내 갈등요인을 해소하기 위해 계약갱신요구권 사용 후 임차인의 일방적 계약해지를 제한하고 양수인의 실거주를 이유로 하는 갱신 거절 허용 등을 검토해야 한다고 덧붙였다.

송경호 한국조세재정연구원 박사는 "임대차보호법으로 임대가격 변동성이 확대돼서 임차인의 주거 안정성이 저해되고 가격 예측의 부정확성이 증가해 적정 임대료 가격과 실제 계약 가격의 괴리가 커지는 문제점이 발생했다"며 "또 계약갱신청구권을 둘러싼 임대인, 임차인 간의 분쟁이 크게 증가해 사회적 갈등 비용이 상승하는 등 이 세 가지가 진정한 문제점"이라고 지적했다.

송 박사는 임대가격이 오를수록 재계약 성공 비율이 낮아진다며 계약갱신청구권이 임차인에게 옵션 역할을 할 수 있도록 임차인이 계약갱신청구권을 선택하는 방안을 제시했다. 임대인, 임차인 간의 분쟁을 줄이기 위해 계약갱신청구권 대신 2년 또는 3, 4년 계약 중에 양측이 협상해 정하고 파기하는 쪽이 위약금을 지불하는 방안, 전월세상한율(5%)을 유연하게 적용하는 방안 등도 제안했다.

박정혁 국토부 주택임대차 기획팀장은 "임대차 제도 개선은 국회에서 개정 법률안이 통과돼야 하는 만큼 정책 방향을 결정할 때부터 입법 가능성을 염두에 두고 국회와 소통도 지속해 나갈 계획"이라고 말했다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr