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정부가 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편을 위한 공론화에 나선 가운데 도입 취지와 달리 세입자에게 오히려 불리하게 작용할 수도 있다는 지적이 제기됐다.

이에 전세 기간 ‘2+2년’을 보장한 계약갱신청구권과 임대료 인상률 5% 제한이 손질해야 한다는 제안도 나왔다.

26일 연합뉴스에 따르면 이날 세종 국토연구원 강당에서는 국토교통부가 임대차 2법 개편 논의를 위해 기획한 첫 토론회가 열렸다.

국토연구원 박진백 부연구위원은 임대료 상승률 상한을 5%에서 10% 안팎으로 올리거나, 전월세 상한을 5%로 유지하되 전세계약 기간을 ‘2+1+1년’으로 쪼개는 방안을 제안했다.

박 부연구위원은 계약기간을 쪼개면 임대인은 갱신 기간 2년간 임차보증금을 10% 올릴 수 있고, 임차인은 거주 기간 선택권이 다양해지는 효과가 있다고 설명했다.

또 임차인이 계약갱신요구권 사용 이후 일방적으로 계약을 해지할 수 있도록 한 점은 고쳐야 한다고도 밝혔다.

박 부연구위원은 “계약갱신 때 해지는 임대인과 임차인 합의로 진행하고, 해지 원인을 제공한 사람이 중개보수를 부담하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다”고 설명했다.

이어 “실거주하겠다는 주택 양수인(매수인)의 갱신 거절을 허용하는 것도 재검토해야 한다”며 “지금은 관련 규정이 불명확해 분쟁이 발생할 여지가 있으니 기존 전세계약 종료 2개월 전까지 매수인이 소유권 이전 등기를 완료하는 조건으로 갱신 거절을 허용해야 한다”고 말했다.

한국조세재정연구원 송경호 연구위원은 전셋값이 상승할수록 계약갱신청구권 사용 비율이 늘어나도록 한다는 게 임대차 2법의 취지이지만, 실제로는 임대료 상승률이 높아질수록 갱신권 사용 비율은 하락했다는 연구 결과를 발표했다.

임대료가 오르면 임차인은 갱신권을 사용할 유인이 커지지만, ‘계약금을 올려주지 않으면 집으로 입주하겠다’는 집주인이 늘면서 갱신권 행사를 제대로 못 하는 경우가 많아졌기 때문이다.

송 연구위원은 ‘2+2년’으로 장기화한 전세계약이 임대가격의 변동성을 키우고, 이에 따라 적정 가격으로 계약한 비율이 낮아지는 것도 문제라고 지적했다.

송 연구위원은 갱신권 행사 대신 2년, 3년, 4년 중 세입자와 집주인이 협상해 임대차 계약 기간을 정하고 파기하는 쪽이 위약금을 지불하는 방안을 제안했다.

정부는 이번 토론회를 시작으로 국회, 연구기관, 시민단체 등의 목소리를 듣고 제도 개선 방안을 검토할 계획이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “임대차 2법 도입으로 임차인들이 임대료 인상 걱정을 다소 덜고 한집에서 4년까지 안정적으로 살 수 있게 되면서 주거권 향상에 기여한 측면이 있다”면서도 “제도 도입 초기 시장에 예상치 못한 영향을 미친 것도 사실”이라고 말했다.

김 실장은 “전월세 시장 가격 변동성이 확대되고 임대인과 임차인 간 분쟁을 증가시켜 오히려 임대차 시장 안정성을 해쳤다는 문제의식도 있다”며 “임차인 주거 안정을 최대한 보장하면서도 임대인-임차인 갈등을 줄일 수 있도록 균형 잡힌 방안을 모색해야 한다”고 밝혔다.